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2025年，珠海大拆迁来了！

吃瓜群众，不嫌事大。

近日，凤凰君也关注到一些旧改的进展引起到舆论的疑虑，大家会担心这些重大工程，尤其是核心区的项目是不是“暂停”了。

实际上，可能有些捕风捉影或者断章取义的消息，放大了某些事态，从而引起“蝴蝶效应”，让人不明所以，也对城市发展产生了担忧。

不过从近期珠海的各大旧改项目的最新动态看，各项工作依然有显著的推进和进展。

不夸张地说，2025年，我们将进入新一轮的“大旧改”！一起往下看

2025年，关键看珠海这些核心区旧改

南溪旧村

就在日前，位于主城区三溪板块的南溪旧村改造项目的预签约率达到91.79%。这意味着，绿景公司成为南溪旧村更新改造项目实施主体，而且该项目也即将动工拆迁。（→点击详情）

南溪旧村紧邻山姆，是备受关注的市区大型旧改，这一重要进度，也为2025年的珠海旧改进度开了个好头。

▲南溪旧村现状

根据2024年9月的规划，项目更新单元范围划定总面积42.47万m²，项目总开发规模为129.7万m²，“补公”用地面积约13.31万m²，规划用于邻里中心、幼儿园、公园绿地、防护绿地以及城市道路的建设。

扣除“补公”用地面积133140.89m²后，项目剩余开发建设总用地面积291515.61m²，剩余计容建筑面积按1270175.59m²进行控制。

从最近的进度来看，南溪旧村更新改造项目正在加速推进，相信很快就进入拆迁动工阶段。

珠海城市之心核心区

珠海城市之心核心区项目位于吉大景山路、海滨南路及吉大路围合的三角形区域。

从航拍图可见，现场已围挡，多台钩机在工作，海滨南路、景山路段的基坑支护施工已完成。

据悉，核心区并且自去年以来已累计完成约4万平建筑物拆除，包括国贸广场和珠海百货已结束清拆。

在2024年9月，因施工难度和安全性的原因，项目方及时调整了基坑施工方案，目前在采用新方案施工中。

整体来看，珠海城市之心由核心区、中心区、南山区三个片区组成。其中核心区总建面约87.92万㎡，南山区总建面约54.3万㎡。

整体拟打造为集商业、办公、酒店、高端住宅为一体的珠海大型综合体。

▲项目效果图

翠微村

2024年12月，翠微旧村首批回迁房公开抽签，数百户村民分得新房。

12#-3的住宅回迁区地块建筑已出地面，一批新回迁住宅在有序施工兑现中。

2024年12月底，除了回迁房首期地块抽签外，在项目“一府五园”规划蓝图中的商品房——和园首期地块亦举办了交付仪式。

目前，翠微村同时动工5个地块，在建楼栋超20栋，总施工面积约58.3万㎡。

新推出和园组团1#-2地块的4栋楼均在进行结构主体施工，预计在今年4月完成主体结构封顶，并计划在2026年2月达到竣工备案条件。

据悉，1#-2地块施工过程中，原有的祠堂会保留，相关的古建筑也会进行修缮。在保留翠微村的人文历史底蕴，保留历史记忆的基础上，建设现代化、高标准的居住社区。

目前，和园组团1#-1地块还剩余少量现房单位在售，建面约77-125㎡三至四房。

悦园组团14#地块外墙施工完成，预计2025年中首批交付。建面约68-99㎡的二至四房，正在销售中。

13#地块首层施工完成，规划为粤港珠康养中心项目。

配套方面，2024年10月，7#地块香洲一小（翠微新校）正式动工，预计于2026年投入使用。

注册资本107亿元的山东颐养健康产业发展集团有限公司（以下简称“山东健康”），资产规模超1000亿元，是山东省属一级企业。

从2022年翠微村重启以来，2年多的时间，12#-1地块回迁房抽签、和园1#-1融资地块相继交付，千亿国企的实力得到体现。

整体来看，由山东健康操刀的翠微村改造项目，除了住宅外，项目还配建了约5万㎡商业、约10.7万㎡公寓、2所18班幼儿园、1所36 12班小学、邻里中心、公交首末站等。

随着项目的不断推进，翠微及前山片区的生活、教育等配套和生活品质将进一步提升，拥有700多年历史的翠微村将迎来蓬勃发展的良机。

上冲村

禹洲·香山首府为上冲旧村改造项目的一期，一期地块位于香洲区创业路南侧、敬业路西侧，目前在售建面约89-128㎡三至四房产品。

禹洲香山首府配建的15班幼儿园（上冲幼儿园）已顺利建成，并于2024年9月正式开学。

▲禹洲·香山首府配建幼儿园

截止目前，一期回迁区建设如火如荼，部分楼栋也已傲然封顶。

而项目首期开发的3栋建筑，更是在2024年7月便提前实现主体结构的全面封顶。超常兑现力的金字招牌，无疑更好地赢得了市场。

整体来看，禹洲将带来的是一座百万平的生活大城。

这里规划打造2所幼儿园、1所36班的小学、2座体育公园、1座邻里中心，以及1家大型Shopping Mall，兼具地方居住特色与娱、乐、商等综合性城市功能。

联安村

联安村旧改项目位于拱北，总占地约6.27万㎡，总计容建面约26.81万㎡。

从航拍图可见，项目西侧的一期回迁区拆除进度较快，地面上仅余零星房屋。东侧的融资区的拆除进度较慢。

不过相较于半年前的现场进度来看，如今的清拆进度明显。

日前，《联安村旧村改造项目国有土地上零星房屋征收补偿方案听证报告》，对被征收人提出的问题作出解答。

根据珠海市自然资源局发布的《珠海市2023年第四季度存量住宅用地情况通报》，联安村约定2024年6月动工，2027年6月竣工。

据悉，联安村旧改项目总占地约6.27万㎡，总计容建面约26.81万㎡。

其中，含可售商业和住宅筑面积约15.5万㎡，回迁住宅面积约10万㎡，酒店建筑面积（村集体物业）约0.7万㎡，配套设施建筑面积约0.67万㎡。

回迁区将建设6栋住宅，融资区将建设5栋住宅。

▲联安村效果图

红山村

红山村旧改项目即为五洲盛景园，目前，该项目已动工，建设进入快车道。

根据规划，S1地块为二类居住用地，面积约34283.41㎡，总计容建筑面积129820㎡，由9栋塔楼、裙楼和2层地下室组成，总停车位1279个，车行入口2个。

S3地块用地面积3962.17㎡，将建设一所12班幼儿园，届时下楼就能接送小孩子上幼儿园，也是极为便捷。

住宅方面，暂定产品面积段为约98-146㎡。

▲五洲盛景园效果图

香洲北中央创新区

铂悦香山为香洲北中央创新区的首期地块，将开发为城市中轴品质住宅，目前已全面动工，预计今年上半年亮相。

在产品方面，项目将以约110%的高使用率，直接领先全城楼盘一个时代，有望重塑市场格局！

▲过程稿，最终以官方公示为准

二期用地已先后完成申报主体的确认以及改造方案批复工作，规划方向为新型产业、行政办公、小学、幼儿园、保障性住房、配套设施（邻里中心）、住宅。

其中，备受关注二期S3居住用地主要建设内容为高层住宅、二级邻里中心、公共配套用房、商业、地下室等，起止年限为2024-12-01至2027-12-01。

据悉，项目整体签约建筑面积超33.95万平方米，签约率已近7成，已拆除建筑面积约15.2万平方米。

吉大旧村

吉大村项目自2018年更换实施主体以来，经历多轮诉讼、规划控规调整、设计方案多次优化等过程，最终，由宝盛操刀改造。

2024年2月，教育公配区地块小学一期建成并已投入使用；

2024年8月，回迁地块取得整体地下室及7号楼主体施工许可证，回迁区各楼栋主体建设工作陆续启动。

▲项目回迁区效果图

目前，地块上还有部分建筑未拆除。

吉大村项目回迁区涉及回迁住宅建筑面积约9.4万㎡，商业建筑面积约0.55万㎡，配套公服设施建筑面积为0.3万㎡。

为确保项目建设顺利开展，香洲区有序开展行政裁决与房屋征收工作。

▲吉大旧村改造项目平面图

珠海旧改规则三大主要变化

其实从2024年开始，珠海的旧改规则就变了，主要有以下三个变化。

其一，市场化逐渐过渡为政府及国企主导。

去年高新区永丰村、香洲区广生村都是珠海统筹做地试点项目，并接连获得国家开发银行给予的城中村改造专项借款授信支持。

“统筹做地城市更新”以政府和全资国有企业为主体开展拆迁补偿工作，以财政资金、国企自筹资金为主，由原权利人和政府组成利益共享方。

也就是说，相比于以往任由房企市场化模式拿下旧村改造项目后，因与村民利益分配不公、资金短缺、规划不到位等出现的各种停滞，政府“统筹做地”的优势多多。

另外，暂未正式启动改造的旧村也在摸索做地模式。

例如，后环村启动了更新改造模式及旧村改造更新意愿进行摸底调查，要在政府做地模式及旧村改造模式中选择其中一个。

不过，这种模式一般只有国企、央企才有入场券，民企更多只能做做手里的存量。

包括格力集团、华发集团、大横琴集团、正方集团、高新建投集团等，都属市属或区属做地主体。

其二，新规则落地，相较于此前动则三五年的旧改进度，“做地”的进度肉眼可见的提速。

比如，仅在获得授信支持半年后，12月10日，珠海高新建投联合中建澳门，成功摘牌“珠海首个城中村改造回迁安置住宅用地”地块。

▲永丰村改造项目整体效果图

12月30日，约2万平方米的首期回迁安置房建设项目正式开工。这标志着该项目从前期谋划阶段，正式转入实质开发建设阶段。

目前，地块已公布批前公示，备案名为“永丰花园”（暂定名），总建筑面积8.7万㎡，共有4栋住宅，底层还规划有2层的商业。

结语

综上来看，如今剩下的还在推动的旧改，基本都是有国资背景的公司，或者由政府引导有政策支持推进的项目。

今年，也是珠海城市更新2023-2025年中长期计划表规划的最后一年，结合来看，多数处于前期阶段或部分在建阶段。

“大拆大建”已不是主流，如果旧改不能顺利实施，或者进行到一半烂尾，还不如安心在家收租过日子，你们认为呢～

注：封面图由AI生成

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