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楼盘
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一直以来，吉大几乎集中了珠海最核心的旅游、景观、金融、医疗、商务、商业等资源。随着吉大城市之心启动改造，正方商业、城市阳台等陆续建设，吉大将重回中心位。

其中的“启城”关键点九洲湾，伴随着九洲综合体、佳源、华策、万科、华润等项目陆续起势，将带来高端的住宅、酒店、商业、商务、办公等配套，楼市红利即将兑现，顶端富人区底气已然起势。 [详情]

韩云鹏

原广东卫视首席记者,香港岭南大学博士

观点一：珠海楼市的行情周期，差不多是5-6年。

观点二：学区是选房最重要的标准之一。

观点三：吉大九洲湾是一个片区的核心。[详情]

嘉宾
江瑜

佳源华策海韵星湾总经理

观点一：佳源是一家千亿级的公司。

观点二：吉大的生活氛围特别好。

观点三：九洲湾是一个交通枢纽区。

观点四：佳源华策海韵星湾预售时间会在9月份。[详情]

政策有周期，楼市就有周期

韩云鹏：因为楼市是受政策深度操控的，政策有周期，那么楼市就有周期。当然了，珠海是个小城市，它不可能独立走出自己的行情。其实我们最直观的一个判断，珠海楼市周期的一个标准就是，深圳在历史上几次都是先爆发行情，随后，在大约在1-2年内珠海跟上。聪明人都会根据判断来提前布局来获得财富。

真正稀缺的资源是学位

韩云鹏：珠海教育资源的分配是很不均衡的，因为珠海没有采取那种大城市的教育集团制，珠海还是传统的教育局下辖的直属学校。没有开分校的趋势。所以这种现状就导致所有的优质的教育资源都在几个核心的初中手里。那么，珠海这些年人口增长很多，但是我们相应的高中的资源现在更加的跟不上。对于一个普通的老百姓来讲，孩子上学还是一个家庭最重要的一个事。但珠海两三年以内就进了差不多将近30%的人口，会给学区带来巨大的影响的，建新学校是来不及的。

楼价的基础是居民的储蓄

韩云鹏：楼价的基础是居民的储蓄，上涨的动力来自于信贷。那么，楼价的稳定，决定性因素是这个片区的人群有产业收入，可以偿息。其实未来所有的楼市里面大部分的钱都是贷款，所以，要想判断一个片区它的价格天花板有多高。看这三个指标：第一个，这一片区的老百姓有没有储蓄；第二个，他们获得信贷的能力如何；第三个，他们收入，收入越高你能借贷款的金额就越大。我觉得九洲湾片区符合这三个决定性的因素。

佳源将深耕大湾区

江瑜：佳源一直是致力于长三角的的发展，发源地是在嘉兴，党的诞生地。到目前为止已经也是一个千亿级的一家公司。在近5年之内，我们在大湾区也拿了很多项目，特别是香港和澳门。在珠海的话不仅仅是九洲港的项目，也有城市之心的改造的项目，同时我们金湾那边也有一个项目。所以说我觉得是在大湾区的话，佳源也是想去深耕去发展的。

吉大的生活氛围特别好

江瑜：第一个就是生活氛围好，在吉大生活非常的便捷，特别是在交通上及环境上。珠海连续多年评为宜居的一个城市，在吉大片区最能体验到的就是这种宜居的感受。我住在这边的时候，下班之后我会在情侣路上去跑个步，因为我喜欢运动。另外就金融的氛围，因为吉大片区我原来办公的地方就在整个CBD的核心的一个区域。四大行总部全部在那边，再加上各个商业银行也是在吉大的一个核心区域。

项目预售时间会在9月份

江瑜：总佳源华策海韵星湾预计预售的时间会在9月份。项目整个的设计就是两栋楼，总共是建面总共16万㎡，可售差不多11万㎡。面积段是在150-350㎡之间的大平层。大部分的户型是东西向的一个设计。因为东是全面海景，所以我们在设计上我们是根据海景的一个面去设计的。西边背靠山的，就是我们后面有好几座山。

九洲湾对标深圳湾

韩云鹏：我一直有一个观点，就是我把九洲湾和深圳的深圳湾对标，我认为它们两个很相近。住在深圳湾就是很舒服的，为什么舒服？就是高端人群居住的地方就是人少。深圳湾它之所以能成为整个深圳楼市的领头羊和标杆，我觉得主要原因还是说那么几点。第一个周边所有的配套都齐全。自然资源、商业、医疗、教育、交通甚至工作的这种配套都有。第二个就是居住感特别舒适，居住感舒适，主要是指它应该是一个纯净的居住片区。

珠海房价的高点

韩云鹏：我相信到珠海旅游的人，他第一站可能是横琴，第二站他就是这个九洲湾，他如果不来这，他相当于没有来珠海。而且你想想这个城市之心现在配套的住宅体量是非常大的，他这么大的体量，加上华发的操盘能力，吉大、九洲湾、城市之心，将是我们珠海房价的最高点。

九洲湾将打造成商业综合体

江瑜：九洲湾其实打造的就是一个蓝海经济产业园区，所以它的产业聚集地也在这个片区，同步也是在城市之心这个片区。这两个片区一上来以后 未来的发展是非常好的。九洲湾的整个打造，里边的配套到底有哪些？它是围绕着这个帆船基地，帆船的一个产业，还有游艇码头的一个产业，就结合在一起去打造的一个商业综合体。其次，还配套了一些高级的公寓，还有写字楼。目前已经签下来五星级的酒店，再加上配套了一些一小部分的一个住宅区。规划当中预留了很多的交通要道，也是在我们整个区域之内的。

《铿锵下午茶》全新访谈类精品栏目。每期节目将邀请一位专家学者、一位业内人士同聚一堂，聊聊楼市热点、谈谈地产轶事，说说珠海大事件，为广大珠海市民茶余饭后带来难得的乐趣，并期许您能从中得到些许收获。

出品： 凤凰网房产珠海站 监制：冯晓敏

统筹+专题： 潘婷玮 陈城

视频监制：田石磊

视频制作：朝花夕拾影视传媒

地址：珠海市香洲区鞍莲路66号201

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