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刚需何去何从 珠海主城区300万以下楼盘仅剩6个

曾几何时，200万总价是刚需客购买珠海主城区新房的“生命线”。

但近几年，随着“烈火烹油”的楼市行情带着房价一路疾飞，这条生命线早就被彻底翻新，现行的标准已经被大幅提高至300万档位。

更为可怕的是，随着主城区新房库存的不断滑落以及高地价的步步紧逼，这样的房源恐怕很快会消失在楼市长河中。

日前，凤凰房产珠海站调研了主城区在售热门楼盘，这也许是当下最接近真实的房价情况。 

PART | 01

3万/㎡以下在售楼盘仅剩6个

在2016年一轮房价上涨的「扫荡」后，主城区低总价的房子已经越来越少。300万以下房源也从2015-2016年的主流供应区间，变成了2017年的边缘总价区间。

数据显示，截止至今，珠海市主城区范围内在售楼盘单价破3万元/平以上的项目有近32个，占了全部在售楼盘的84%，从位置分布来看，吉大、拱北、南湾、老香洲和唐家等板块皆有所分布。

业内人士表示，在主城区，供应已经基本处于“断档”阶段，近年新增供应大多是位于距离市中心较远的唐家和豪宅频出的南湾地段。

“恨不相逢未嫁时”，凤凰房产在摸底楼市的过程中也发现了这样的事实：如今珠海楼市总价300万以内的楼盘竟只剩下了6个，而值得注意的是，在这6个楼盘当中皆是在售推过多期的项目，随时都有卖完可能。

这些在售项目正在清盘中，【3万】成为了一条正在消失的刚需地平线。

PART | 02

主城区楼盘多豪宅化 中小户型供应寥寥无几

从统计上看出，主城区楼盘产品大户化、高端化是普遍特点。从目前来看，市中心板块有90平方米及以下小户型房源在售的板块，仅剩万科城、半山町、佳兆业水岸华都、奥园广场、乐富里、明海雅苑和燕都等项目。

“主城区大户型化的趋势会越来越明显。”有业内人士直言，从目前的情况来看，一些紧邻市中心的板块在产品打造上，也开始有项目减少小户型配比，甚至直接摒弃了小户型。

主城区3万/平以下楼盘

根据珠海市场规律，大多数情况下，大面积的改善户型对比同一区域内的90方以下小户型存在明显溢价，而且小户型的开发成本并不比大户型低。

因而，同等情况下，开发商们也会更倾向于配备更多的高溢价产品，加上市场上改善型需求的增加，也一定程度上给了开发商做大户型产品更足的底气。

不过，业内人士指出，需求才是户型发展趋势的真正推手。开发商还是需要充分根据市场导向、自身能力以及发展方向，来打造适合自己、适应主流市场的匹配型产品。

一方面，主城区因为资源优势突出，是购房者的首选区域，特别是有资产一族，或首置或改善。他们对于产品的需求主导了这种趋势。“随着生活水平的提高，人们对于居住功能的要求在增多，直接推动了户型面积的增大。”

珠海主城区

业内人士指出，改善型客群需求有两个特点，一是功能多，二是面积大，包括房间面积和户型面积。而对于有资产一族，大户型既是生活需求，也是地位象征需求。

3万+单价、300万总价以上、大户型，这令一批向往主城区的置业者难以望其项背。

PART | 03

刚需家庭入住主城区机会已不多

原本因为房价涨势的倒逼，300万总价内的房源就已寥寥可数了，但市场上的需求还在不断消耗，库存还在继续滑落。

而且更“致命”的是，由于高地价的存在，迫使房价不得不往高端方向发展，未来几年要入市的新房，根本就不具备300万的总价基础。这也意味着没有新鲜“血液”的供应，总价300万以内的房源卖一套少一套，总有卖完的时候。

在中原的半年楼市报中显示，2017年下半年，珠海主城区预计会有17个项目入市，纯新盘仅有6个，且多以写字楼和大户型为主。

更值得一书的是，在凤凰房产的统计中，最受欢迎的90方户型且还在300万总价以内的项目，仅剩万科城、明海雅苑和乐富里。

以新香洲万科城为例，珠海主城区少数在售大品牌、大规模的楼盘之一，万科凭借前瞻性的眼光，布局在新香洲上冲TOD小镇。

由于运用万科最新工艺、秉承先进的建筑理念、且引入“万科里”商业配套等产品板块的打造，项目自2016年入市以来，备受众多客户对其产品的品牌及价值表示肯定。

万科城效果图

事实上，万科城在限购后仍以月销一栋的热销去化，足以力证其实力。的确，主推户型89平、110平，总价250-300万区间，两个户型既可满足刚需家庭入住市区的需求，也可解决家庭首次改善目标。

据凤凰房产最新统计，万科城正推倒数第2栋超高层9栋新品，依然是约92-106㎡三至四房的户型区间，已经取得预售证，将于9月中开盘。

这意味着两个缩影，一是主城区能满足一个家庭入住的项目正在逐渐消失，二是置业者入住珠海主城区的“车票”已为数不多。

PART 04

2017年行已过半，珠海楼市发生了两大戏剧性的变化：

第一，单价3万/㎡以下房源暂将退出珠海楼市的历史舞台。

第二，楼面价2万/㎡以下的低地价项目的高层房源在清盘中。

2017年下半年-2019年上半年等待着我们的是楼面价2万+，高层单价3-4万+，别墅单价5-6万+的纯新盘。

这或许就是最接近事实的真相！

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