▲ 专栏：《灼见》让更多实践者成为传播者
前言：
“3套房以下都是刚需”这句话，是韩哥与我们在聊天中所得。此话一出，刷新了我们几个“初生牛犊”的认知。
总体而言，无非即是每个人对刚需的认知不同，如我，刚毕业不久者，对刚需的定义是——尚未买房者;珠海市住规建局党组成员、调研员朱存文，对刚需的定义是——珠海 144 平方米以下的房屋总价在 350 万以内，为珠海刚需;而韩哥，对刚需的定义则是——刚需=家庭储蓄，即以前是存钱，现在存房的意思，也是布局优质资产，控制消费节约支出，培养现金流的表现，因此，他认为3套房以下都是刚需!
以下为正文
华尔街名言是：永远不要与美联储为敌
任大炮轰出一国粉，靠的是：永远不要与政策为敌
正确的理解政策，就要想明白一个问题：
你买的房子买的目的是什么?
是市民福利?是发展机会?是生活环境?还是保值资产?
这些全加起来都不如最后一个重要：抗通胀!
NO. 1|壹
我祈祷!我拥有无尽的债!
我坚持，房子的价值其实并没有增加，获利只是通货膨胀带来的价格增长。
如果把全社会的资产分为非房产和房产两个类别来看的话，在通货膨胀的大背景下，理应同时上涨的两个部分，政府的手却死死的按住了前者，而且必须要硬，因为那叫国计民生。
就这样，本应两者平均分配的通胀，被房产一人独自承担了，就形成了当前的局面，商品不涨而房子大涨。
在以水电鸡蛋为参照物的社会价格体系里，房子价格的涨幅远远超过了非房产的社会商品的涨幅，所以，你赚了!
这一点，从前年房地产调控加码以来，社会商品价格的大涨也可以体现出来，现在金拱门的巨无霸套餐已经涨到了 29.5 元，已经贵过了香港的 30.5 元港币，这个重要的历史时刻，标志着我们的通货膨胀时代，生无可恋的来到了最高潮!
穷人有存款，富人有债务，通货膨胀在不停的侵蚀居民储蓄的同时，也在稀释债务，当然也包括国债。债务已经成了富人牟利的重要手段!
举个栗子，富人借贷 100 元，一元一个，买了 100 个鸡蛋，每年的利息是 4 个鸡蛋，通货膨胀率是 8%。
之后他什么也不做，一年后，富人拿出了 4 个鸡蛋作为利息给了银行，鸡蛋的价格涨到了 1.08 元，富人卖掉剩余的 96 个鸡蛋得到 103.68 元，还了银行 100 元，手里还剩下 3.68 元的红利，这就是通货膨胀债务稀释红利!
用 10 年复利的算法，10 年利息支出是 29 个鸡蛋，剩余 71 个鸡蛋的价格是 154 元，偿还 100 元债务后，利润是 54 元，可以买到 25 个鸡蛋。
如果他将鸡蛋出租，每年带来 3 个鸡蛋的租金(租售比是 1:33)，10 年后他总收入就是 55 个鸡蛋!
而 10 年持有现金吃利息的人(当前存贷利率比是 2.5:4.9)，10 年复利收益是 122.4 元，还可以买到 57 个鸡蛋，那亏空的 43 个鸡蛋哪里去了?
被银行和负债的富人瓜分了!
在整个通货膨胀过程中，受损失的是持有现金和劣质资产的人，收益的是政府银行和持有优质债务的人。
这个优质债务特指住房按揭贷款，她长期低息无需过桥，这是一个中国公民一生唯一可以享受到的政策红利。
中产焦虑，焦虑点就是卡在可上可下之间，土豪变土鳖都分分钟上演，一个小中产能有什么办法!
有!
优质的房子、黄金 和 孩子教育。
大钱优先布局孩子教育，这是全世界回报率最高的投资!然后合理杠杆布局一二线优质的房子!
中钱就分批次买点黄金饰品，不要等嫁闺女时才发现自己没有能力买嫁妆!
小钱就花掉吧，攒着就是给通胀慢慢侵蚀掉的，还不如潇洒花一把!
布局优质资产，抓住机会完成资产置换，控制消费节约支出，培养现金流!办法都在这里了!看菜下饭吧!
我祈祷!我拥有无尽的债!
NO. 2|贰
定向降准，与刚需无关!
定向降准，未来连续的定向降准，乐观的分析说：降杠杆周期结束了!高息贷放量的时代，又开始了!
刚需也兴奋???您别高兴的太早了，这是战略投资者的盛宴，与刚需无关!
银行一改近两年来的惜贷不放，转换策略为：精准的向信用好的行业和企业，投放高息经营贷。毫无疑问，财务顾问费也会重出江湖!经营贷利率上浮 40% 将成为常态!
但，起码有钱可贷，还是一个好事!
这情形，熟悉吧!是不是与 2012-2014 年的小周期低潮段很类似?
以往的银行准备金利率升降，都是 0.25 个百分点，这次一下子就来了 1 个百分点，好像有点捉急啊!而且还是在刚刚高呼坚持降低杠杆口号的次日，就变相打脸，看来形势已经紧迫到不变不可的程度了!
当前珠海二手市场的价格低迷，使得低价入手优质次新盘已经成为最好的机会!其实很多人之所以还没有下手，并不是因为没有房票和利率上浮，而是因为压根就贷不到任何名目的贷款!或者摸不清接下来的信贷政策发展形势!
要知道，目前的利率，即使是上浮 40% 的一年期贷款利率，也不过是 6.9。比几年前的基本利率还低!
要知道 2012 年的实际按揭贷款利率是 7.05 上浮 30%，一年期的经营贷还要再加 2 个点的财务顾问费!
△近 10 年房贷利率
当时谁受过苦，遭过罪谁心里知道，但后来呢?曾经遭罪的人，不都是在笑吗!还都吹牛说当时自己眼光好!
在如此低的利率之下，加上两年翻倍的珠海楼市预期，重赏之下必有勇夫!
各种名义的企业经营贷款会卷土重来!
上一次爆发虚假注册企业潮，还是在 12-14 年，很多人虚租个生产办公的地址，办理了不少虚假企业，当然，他们的目的都是为了获取企业经营贷款!即使利息再高也要拿!拿来干嘛呢?你要自己猜!
也可以说，信用社和农商行的定向降准，注定与刚需无关，但却是战略投资者，变相筹资在楼市建仓的好时机!
未来的信贷政策，放松是必然的，但肯定是定位精准的放松，绝对不会放开按揭贷和开发贷，信用贷和消费贷也不乐观!
NO. 3|叁
粤港澳大湾区，楼市黑洞!
全世界最大的楼市黑洞应该是东京，其周边农村地区遍布废弃的房屋和鬼村，经过几十年的吸榨，周边地区的人口和资金，全部都被榨干!
当前中国最大的楼市黑洞是北京、环京几省、东三省，乃至北部中国都深陷其中。
第二个黑洞是海南。北方地区的资金源源不断的进入海南楼市，除了人才不去，老年人都想去。
但是由于种种原因，海南吸引了大量的北方低端养老人口移民，非但没有因此获利，反而恶化了旅游环境，加剧了本地人与北方移民游客的矛盾。
与一个庞大黑洞为邻，唯一自救的方式就是自己加入黑洞，早去早超生，晚去的打酱油。
苏沪杭和港深广是黑洞吗?肯定是，不过与周边的城市不是寄生关系，更多的是协同发展的关系。
举个例子说，一个佛山人可以一辈子不去广州深圳香港，他赚的钱一分也不会少，做的事一点也不受影响，澳门佛山中山东莞珠海，各有各的发展模式，城市之间更多的是互补关系。
香港 - 深圳组合的世界创新力排名世界第二
香港是世界唯一一个拥有四所世界前 50 的大学，五所世界前 100 的大学，5 所亚洲前 20 的大学的城市。香港的综合教育水平已经超过伦敦，排名世界第一。
大疆无人机 云洲智能无人船，都是香港科技大学归国人才创办的，香港大学的商学院和医学院，港科大的工程学智能科技信息技术，港中文大的财经金融管理学，都是世界一流的水平，培养了一大批杰出的人才。
深圳有企业有专利有创新，香港有大学有人才有资金 这是一个绝配组合!
如果每一个城市用三个名片来总结，我会这么写：
深圳：科技创新 个人奋斗 融资路演
香港：人才教育 资本金融 自由贸易
广州：商品集散 高端制造 金融商都
珠海：城市文明 自然环境 宜居旅游
澳门：博彩娱乐 亿级人流 国际度假
我们可以看到，大湾区城市群之间完全是长短互补的关系，粤港澳大湾区规划出台在即， 城市之间的互助发展一旦开启，将形成巨大的吸引力!
港澳广深佛莞中珠，8 个 1 加起来，得数很可能是 64!
这种黑洞更可怕，因为它将形成超级黑洞，远超东京和北京的黑洞!
NO. 4|肆
房产置换链，与每个人相关
又是新的概念：房产置换链
它包含的，不仅是一个家庭从小换大，从旧换新，从差到好，从郊区到城区的置换，也包括农村置换到城市，小城市置换到大城市，中国置换到外国。
草根想的是安居乐业，操心的是楼市会不会崩盘!
资本想的却是如何逐利，哪里有我施展的战场!
草根难道不想看看资本是如何炒作，楼市的疯狂何时是尽头吗?
因为，这，注定与你相关!
以北京为例：
从刚性需求置换链条来看：
现在全国最富裕的 50、60 后家长们正在家乡城市刮地皮筹款，甚至卖房子，为 80、90 后的下一代在北京凑 200 万首付，孩子们自己贷上 300 万贷款，在北京买下 500 万的一居小房子蜗居。
而卖给他一居的那个北京小家庭，是因为要生娃了，于是卖了一居的房，拿出攒了几年的 200 万积蓄，贷上 300 万贷款，换了一套 1000 万的两居。
而那个卖掉二居的有一娃家庭，则拿出 200 万积蓄，贷上 300 万贷款，换一套 1500 万的三居。
卖掉三居的二娃家庭，拿出了 200 万积蓄，贷上 300 万贷款，换一套 2000 万的四居。
换一个链条再看：
近五年，北京经历了家庭结构大型化的趋势。一人户减少，四人户增多。很好理解，迁入的人口少了，组建家庭结婚生子使二居三居基本稳定，2013 年开始的放开二胎政策使得四人户增加。四人户意味着大房子。
其实，观察北京城里的新住宅，新开盘的几乎都是豪宅大户型了。开发商们很精明，一是大户型确实是新的刚需，二是小户型不像以前那么多人买了，三是瞄准换房链条的最后一环，还是开发商赚完这最后一波钱。
不止北上广深，二线城市也是如此：未来大户型会比小户型更强手。除了郊区，城内一居无学区的，可能是第二个被抛弃的。最后，当一居换不动了，房子也就安稳下来了，稳定在四房比例占多数，千万豪宅为主体的最终市场。
为什么把这个链条说的这么详细，因为不需要被几千万的房子迷惑，有这个置换链条在，测量房价极限的指标，其实就是每间房的价值：十年前北京每个房间值 100 万，现在每个房间值 500 万。能不能买得起，其实看的是这 500 万启动款。
为什么都是攒 200 万，贷 300 万，因为同一个城市，社会平均工资本质相差不多，大家收入相仿!这已经是一个正常家庭，用最大能力的储蓄结果!
一个家庭，把房从农村换到铁岭，铁岭换到长春，长春换到天津，天津换到北京，道理是一样的!
那么，脑洞大一点，如果北京房价再番一倍呢?每间房值 1000 万，第一棒如何筹这 1000 万启动款呢?
光靠积蓄和收入应该是很难了，只能靠上一个城市的房子翻倍涨。
现在二线城市正在朝这个方向努力，差不多已经达到了。
北上广深的房子，置换链的上一环，正是那些二线城市!
二线城市置换链的上一环，是三四五线城市!
杭州、厦门、苏州、郑州南京的朋友们出手阔绰的在北京买房，请不要羡慕，因为他们老家房子增值了。
好了，这个故事终于找到游戏的支撑点了，一线的上涨离不开二三线的上涨，二三线的上涨离不开四五线的上涨。是不是觉得只要全国偏远地区也上涨，这个疯狂的游戏就可以一直走下去?错了，有尽头的。
我们不说一线，自信让我相信一线城市房价超过纽约几乎是必然而且合理。
我们说的是二线，当人们发现，二线城市(如杭州厦门苏州郑州南京合肥长沙成都三亚珠海武汉)的人民都能买得起纽约的房子了，它们卖掉房子向国外转移资产的动力有多大?
二线价格达到纽约一点也不难，当前价格再翻一倍就到了。(翻倍已经是口头禅了)
不要用爱国情怀和愤青草根的出发点思考，从资本的角度来思考，从获利的角度来思考!
小资本永远追求暴利翻倍，大资本永远追求平稳安全!
当你拥有的几间二线普通房产，每个都达到了 1000 万元的价格，你变成了大富豪，你会怎么做!
我想的是，卖掉!
把卖房款做首付，买深圳的房!买香港的房!
可惜的是，深圳香港都不让我买!
那好，我去纽约买，去温哥华买，去旧金山买，去悉尼墨尔本买。那里真便宜!
当专家叫兽们还在讨论房价收入比，看能不能支撑房价估值的时候，其实并没有看到这个游戏的真正玩法。
真正玩法其实是靠资本增值玩增值。
为什么中国房价能维护得这么好不崩盘，根本原因之一在于管住了人民币对外的出口，憋着不让往国外汇款，把钱憋在国内吹大房价。
而管制之下，刺破资本增值玩增值的方法好像就是汇率。
很遗憾，特朗普施压中国的，正是汇率和储蓄!
好了，房价如果还能疯狂，当二线城市房价比肩纽约，我觉得那就是疯狂的尽头，覆灭的开始!
在此之前，人人都有机会!
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“灼见”
作者：韩云鹏
哈尔滨工业大学法学硕士研究生毕业、曾任职哈尔滨日报总编室编辑、广东电视台新闻中心首席记者、职业红木鉴定师。定居珠海逾 20 年，关注研究本地楼市的发展和投资，擅长住宅和工业园投资。
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