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4宅地首出让+11商地待拍,地处珠海城市新中心

继“保十琴一体化”落下实锤，新城市中心冉冉升起后，保税区以其毗邻横琴及十字门的优势区位及享受利好政策再度进入人们视线。

按照珠海2018年供地计划，保税区下半年将首次供应4宗住宅地块，另外还有11宗商务金融用地供应。

一般来说，住宅地块的价格将很大程度上影响区域的价值，随着保税区住宅用地的大幕拉开，一场好戏将开场！

保税区下半年供地潮拉开序幕

将有约5万/㎡宅地首次出让，均位于保税区二期

根据《珠海市2018年度国有建设用地供应计划表》显示，保税区共有15宗地块出让，14宗位于保税区二期，一宗位于保税区一期。这些地块将于2018年6月完成清场，预计下半年集中出让。

计划出让土地包括4宗城镇住宅用地，均位于保税区二期，宗地面积均为13652.54㎡，总面积为54610.16㎡。这是保税区首次公开出让住宅地块，可以说，其楼面价及成交价将起很大的参考作用。

根据《珠海保税区控制性详细规划》显示，保税区的居住配套区位于南湾大道以南、宝琴路以西区域，主要布局商贸服务、商 住和居住配套等功能。

红框处为居住配套区待拍住宅地块

可以大胆预测，保税区今年住宅土地出让的结果，或将定下下半年及未来两年该区域的风向标。

究其原因如下：

一，一般情况下，在拍地时，住宅用地的楼面价会比商业用地的高，在固定土地成本的基础上盖出来的房子，自然也要以此为依据。在同一地段上建设的高成本产品，出售时的价格也要与此成正比。因此，同地段的住宅用地要比商业用地更能影响区域价格。

二，一般来说，购买城市里的住宅与落户等相关，如果是学区房，还可以享受周边的教育资源，也正是因为落户和入学这个附加价值，造成住宅价值会更影响区域价值。

三，2016年之后，珠海积极加入了“抢人大战”中，并且收获颇丰。截至2017年末，珠海市常住人口176.54万人，仅一年时间就比2016年增加了9.01万人，增长5.4%。

人口呈现增长是好事，能一定程度上促进各类配套的完善。此时诸如保税区这样一个新区域加大供应住宅，有利于加强区域各类配套建设的完善和品质的提升，这是着眼中长期的考量。

再者，住宅因为大部分使用年限都为70年，后期在市场的刺激下以及生活配套的完善，升值的空间也是非常大，转让出手也会变得相对容易。

保税区剩余的11宗为商务金融用地，其中面积最大的为90597.67㎡，面积最小的为4009.03㎡，总用地面积为281176.36㎡。

摘下“物流业”帽子？目前保税区多soho、loft产品

未来将展现居住、办公及休闲氛围

由于物流业的帽子，保税区一直有待完善。在大部分人固有的印象中，保税区主要为保税加工、保税物流、国际贸易、商品展示等主要功能。

随着2014年珠海保税区明确“打造集国际贸易展示平台、区域物流枢纽、保税加工制造基地、保税商务基地和高端住宅配套为一体的保税新城”的发展目标，保税区开始具有商务办公、居住的功能。

目前，保税区内进驻有诸如以泰禾中央广场、奥园观山海、富力优派广场为代表的产业soho系，以斯越云谷为代表的产业loft系，以百家达广场国际广场、湾区·星座为代表的办公产品系，较多项目是“产业+soho或Loft”的复合型产品。

如奥园观山海目前主推39-55㎡3.9米层SOHO，均价25000元/㎡；泰禾中央广场主推 44-69㎡、层高 4.2 - 4.6米的soho，均价25000元/㎡；斯越云谷主推约51—65㎡LOFT，均价约24000元/㎡。

还有在2013年到2017年入驻的华发、龙光、南 航、葆盛等多家房企，开发商们不约而同地将产品打造成产业soho系产品。

近期，“珠海城市新中心”一体化区域内的保税区及洪湾商贸物流中心部分地块，迎来控规修改批前公告，该区域正式迎来大变样。多个项目包括部分未拍出的地块，都在100米以上，甚至还出现了350米高楼。

随着目前保税区在建及待建项目的落成及完善，加之下半年住宅地块的陆续拍出，预计未来5年左右的时间，保税区的配套会较之目前有较大的改变，成为一个以居住及办公、休闲为主的区域。

另外，保税区新增住宅用地，一方面有加强城市配套建设的需要，另一方面也有利于在一定的时间内暂时减缓商办产品增量，为持续去库存赢得时间。

在控制增量、有效去化存量的态势下，保税区住宅产品迎来新的投选机会。

多交通线路贯通保税区

保税区居住配套区集中多所学校、文化设施用地

近日《横琴新区与保税区、洪湾、湾仔区域一体化发展规划批前公示》公布，标示着新城市中心一体化落下石锤。

规划图中显示，保税区对外联系通道主要包括港珠澳大桥珠海连接线、广珠西线高速、横琴大桥、保税区通道、马骝洲隧道、洪湾通道、横琴二桥等。

规划轨道交通1号线支线、轨道交通2号线南延线、轨道交通4号线，在一体化地区核心区形成三条轨道线交汇的换乘枢纽，三条线路均穿越保税区。

一体化区域共规划建设小学15所，初中7所，高中5所。其中保税区的居住配套区集中有多所学校及文化设施用地。

后记

随着新城市中心交通改造、产业升级、区域发展、经济增长，这些利好会相互影响形成良性互动，保税区亦会受到利好。

而今年下半年将首次被拍出的住宅地块，将很大程度上影响保税区的价值及定位，许多人不禁会好奇这些待拍地块价格会是多少？从此以后保税区将完全摘下“物流业”的帽子，向保税新城迈进？

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