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港珠澳大桥通车对珠海房地产意义何在?大咖畅谈大桥通车效应

据官方消息，港珠澳大桥将于10月24日正式通车。九年的漫长建设，破局千余道国际难题，这座海上的世纪工程终于变为现实，向我们走近。

凤凰网房产珠海站值此举国欢庆之际，推出港珠澳大桥系列报道，本篇为《港珠澳大桥系列之观点篇》。

上期，我们已推出了《港珠澳大桥系列之交通篇》，接下来，我们还将从大桥核心生活圈、购房政策等方向为您展现与港珠澳大桥相关的系列报道，敬请关注！

精 彩 观 点

陈敏强

合富辉煌（中国）珠海分公司  总经理

1、港澳人士在珠海已提前消化大桥红利，大桥开通后珠海楼市不会暴发性增长

关于港珠澳大桥开通对珠海楼市有什么影响，这个实际上在2017年开始，港澳人士来到珠海投资已经在提前消化了。现阶段，实际上像保税区、横琴，都是以澳门、香港客户为主，已经开始对珠海楼市持续的投资了。所以，在港珠澳大桥开通以后，对于珠海楼市的带动作用，并没有一个暴发性地增长。

2、若粤港澳大湾区体制能整合融通，港珠澳大桥交通才会有较明显作用

在目前整个粤港澳大湾区没有完成体制上的整合融通之下，港珠澳大桥其实还是单向的通车可能性比较大一点。比如说，除非整个大湾区能实现互通互检，包括三地车牌之间互相能够交流，这样港珠澳大桥才会起到一个比较明显的作用。

3、珠海可与香港高科技创新产业进行互补，与澳门大健康产业做对接

在目前香港的产业结构里，创新科技产业发展得比较迅猛，跟深圳不相上下的。所以，珠海要跟香港要进行高科技创新产业方面的对接，做一个互补。那么跟澳门这边呢，因为澳门现在也要转型，澳门在葡语系国家里面可以发挥很大的价值，包括贸易、中医药业等方面。我觉得如果珠海跟澳门做产业互补，最重要的一点是要把澳门在葡语系国家的地位发挥好。另外，珠海也要与澳门的大健康产业要做一个对接。

蔡俊鹏

英国皇家特许测量师MRICS

亚太房地产发展学会  副会长

1、大桥通车降低三地运输成本，珠海占据地理优势补充港澳地区空运和海运发展

港珠澳大桥通车在即，无疑是三地的褔音，大桥通车将降低三地的运输成本及减少运输时间，尤其在货运上的优势更加明显。由于珠海天然的地理位置优势，拥有比香港和澳门更大的土地资源，刚好补充港澳地区空运和海运上的饱和。

加上在国家政策中横琴拥有极高的对外开放优势，为粤港澳湾区中的对外门户，将形成明显的马太效应，增加珠海人口上升比例，有效补充珠海人口不足的问题。

但大桥香港段出口暂时只有大屿山3号干线通往香港市区，其使用率已高达80%，大桥通车后使用量的增加会否导致交通堵塞，这是目前最大的隐忧。

2、珠海楼市将会“渐行渐慢，渐慢渐稳”，中心地段将追回价值落差

关于港人置业方面，由于大桥通车之前珠海已经过度透支了可以接受的房价水平 , 加上珠海政府在土地拍卖、预售管理及市场监管等方面实施一系列严格调控，或将继续实施如地块现售、商业整改等政策，从而达到稳定市场的目标。

预计珠海二手市场在供求存方面将进一步调整，去库存将成为关键字。由此限购政策的力度或许将放松，供求量微趋上涨，成交价格稳中有升，总括珠海楼市将会“渐行渐慢，渐慢渐稳”。

而香港买家一般不能满足购买珠海限购要求，所以在较早前大多数香港买家注视点都集中于横琴及保税区，而忽略了珠海真正的中心地段香洲与拱北。相信在大桥通车以后，珠海中心地段将真正迎来升浪，追回原先与横琴的价值落差。

陈志

大家地产  董事

1、大桥通车是珠海地产最大机会，珠海稳定的游客来源将变广

港珠澳大桥通车后，对珠海楼市最大影响是客户基数变大，其次是稳定的游客来源变广。香港是个资产占据家庭大部分经济结构的城市，这种情况已经有数十年。珠海是以移民为主的居民结构构成，新移民以读书转就业和资产投资群体构成。香港主业是金融，珠海主业是旅游，两者间互补性强。香港GDP已过2万亿，人口高达737万，通桥后是珠海地产最大的机会。

港澳人士在目前珠海的购房条件中，是参照外地购房标准，要5年社保或纳税，在挑选购房产品的属性时，要看清楚是不是具备购买条件。如果购买条件符合，要看是不是具备按揭条件，香港很多开发商会提供二按的服务，这在内地是没有的。第二点是是利息，港币和美元是挂钩的，目前美联储加息，会直接影响香港息口变动，香港有个人连带担保。这在内地相对稳定些，内地基本是以所购买资产担保为主。

2、香港部分产业必然会转移到珠海，这是珠海未来参与中国新经济建设重要机会

珠海主要的产业有电器制造、能源汽车、航空产业、海洋制造、旅游产业等，其中旅游业是通过长隆海洋王国+澳门的带动，成为发展最快的产业。珠海最好的资源在机场+码头+轻轨，都是围绕长隆在发展，基本是一枝独秀。

在港珠澳大桥通车后，香港部分产业必然会转移到珠海，如服务内地业务的机构、金融机构的前端调研部门、法规部门等，这些是珠海未来能参与中国新经济建设重要机会，也是珠海能够实现改革开放“二次腾飞”的最好机会。旅游业未来也会是珠海其中一个很重要的访客基数，是城市经济结构的补充。

李煜

中原横琴地产代理有限公司  事业部总经理

1、珠海各口岸、轻轨站附近以及港珠澳大桥落脚点的物业更受港澳客户青睐

对于以投资为目的的港澳客户来说，他们看重的是物业的升值潜力与投资回报，所以物业的价格与地段是他们比较关注的方面。因此，珠海各口岸、轻轨站附近以及港珠澳大桥落脚点的物业会比较受到青睐。

随着港珠澳大桥即将开通，粤港澳一个小时生活圈的形成，有部分港澳客户选择在内地居住、在港澳工作，珠海对于这部分有居住需求的港澳客户有很大的吸引力，这类客户则更加关注小区物业品牌实力以及周边生活配套、居住环境等。

2、随着港珠澳大桥的开通，预计港澳客户的比例将进一步增加

横琴新区位于珠海，临近澳门，优越的地理位置使得很多澳门客户纷纷到横琴置业，澳门客户一直是横琴成交客户的重要来源。而港珠澳大桥的建设稳步进行，也使横琴吸引到了越来越多香港客户的目光，香港客户占横琴成交客户的比例也从2016年约10%增至2018年约30%。

在横琴整体成交客户比例中，港澳客户群体超过50%。如今随着港珠澳大桥的开通，预计港澳客户的比例将进一步增加。

3、港澳客户为横琴楼盘主要来源，多数横琴楼盘特制针对港澳客户服务

港澳客户作为横琴楼盘主要的客户来源，横琴各大楼盘都十分重视，不少楼盘都会选择与有港资背景或香港分公司、港澳资源比较丰富的地产中介合作，提高客户信任度。

不少横琴楼盘会在在港澳地区举办楼盘宣讲会、展销会，或提供来回接送服务组织港澳客户到楼盘实地参观，同时鼓励并帮助符合政策条件的港澳客户落户横琴。

目前，港澳客户多数以投资为主且法律意识比较强，横琴楼盘会选择一些对港澳以及内地法律比较熟悉的律师事务所作为港澳客户的顾问，帮助他们了解税收政策、二手楼市场以及交易流程等一系列与购房相关的法律法规，消除他们的顾虑。

施华彬

红馆国际红馆地产  总经理

珠海在大桥时代必将迎来新一轮的发展机遇，横琴政治占位及角色将更为凸显

随着大桥开通，多年来预期和透支的红利，即将逐步兑现，在珠海特别是横琴的政治占位及角色将更为凸显。珠海作为与港澳唯一相连的处女地以及港澳通往粤西乃至内地的中转站，必将迎来新一轮的发展机遇。

横琴从2011年实质性开发以来，已初现雏形，今年底至明年中，将迎来多个综合体项目相对集中交楼，产业落地尤为重要。

市场竞争日益激烈，伴随着619新政以来，对于投资属性主导的横琴市场，客户敏锐性强，发展商主动调整节奏，尤为挑战发展商的软硬实力。预计2019年中横琴楼市会迎来新一轮多样化竞争，核心区域的指标项目存在个案突破的可能。

香港市场具备开发潜力，香港客户习惯投资商铺、写字楼，关注发展商品牌、资金使用杠杆率、投资回报率、法务安全力、项目开发周期。内地客户特别是未有横琴投资经验的客户，有望通过政府新一轮的宣传，被吸附。

唐铁军

珠海市房地产职业经理人俱乐部  主席

1、珠海陆路通港，将成为香港产业的最适当的生根地

珠海陆路通港，这个意义不单是形式上、物理距离上珠港融通，更是政治上象征意义浓厚，能够在政治背景下实际促进经济上三城融合。珠海远低于深圳的生活成本、土地成本、实业运营成本优势立即显现，关键还不比深圳远多少且有澳门的同城化优势。

未来珠海不可能超越深圳，但香港高成本下的珠海，将成为香港产业的最适当的生根地，也将是香港中产以下阶层的第二居所（第一居所无可争议为香港本土），也不排除以澳门赌业优势，珠海高端物业将成为香港富裕阶层的第二居所。

2、香港的金融产业、航空物流、高端医疗等都将成为珠海未来的成绩力

港珠澳大桥开通以后，珠海是不是沦为香港的配角呢？持这种观点的人还是不太了粤港澳大湾区的创建目的。其实恰恰相反，从产业集群来看，无疑香港是金融科技导向和高端人才的聚集地，但是有钱有研究概念，还必须依托像深圳、广州这样的科技产业孵化中心，将其科研构想转化为现实的生产力和产品，再通过类似于像中山东莞佛山这样的生产制造基地去把产品制造好。然后可能通过在香港或者在珠海的一些营销机构去进行营销、拓展，再通过物流送达到消费终端。因此在完成任何一个产业链的集群过程中间，是多个城市的组合来完成的。

香港寸土寸金，它有高价的劳动力成本，它是不可能去施展生产业孵化加产业制造的这条链的。还必须依托鱼港、粤港澳湾区的一些城市来共同发展来实现。珠海最有可能成为香港现有产业腾笼换鸟地转移目的地，比如目前香港的金融产业、金融衍生产品、航空物流、高端医疗等等，都是我们未来的成绩力。

杨东方

珠海正顺房地产代理有限公司 总经理

1、大桥通车后，港澳人士在珠海置业更多考虑与珠海的投资融合甚至是自已使用

港珠澳大桥对珠海楼市的影响已经有了相当长的一段时间了，之前是概念上的影响，通车后对珠海是实实在在的影响，会促发更多的香港人来深入了解珠海，投资珠海，居住珠海。

同时，大桥通车对经济的长期影响也会间接影响到珠海的楼市，让珠海的楼市更有活力及获得后期力量支持。

通车前港澳人士在珠海的置业更多考虑的是投资回报率，包含楼价上涨的幅度及租金的收益。通车后会更多的关注与珠海的投资融合甚至是自已使用，一些从环境到建筑质量以及物业管理都很优秀的优质房产会更容易受到他们的青睐。

2、拥有生活便利、配套相对成熟、优质学区等优质条件的二手房，也将成为港澳人士置业首选

随着粤港澳大区的发展，港澳人士更多的进入到珠海创业、就业，对具有生活便利、配套相对成熟、优质学区等优质条件的二手房来说，会成为他们的首选，能够对二手房市场的成交量起到一定的推进作用。

★采访嘉宾按姓名首字母排序

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