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2000万+豪宅成交！哪些人买走了横琴？实探揭秘…

近期，横琴成交一套8万 /㎡豪宅的信息，刷屏了地产人的朋友圈。

据了解，这是一套建面约268㎡的顶层复式，总价达到2000多万。

太牛了！这战斗力爆表的购买能力，让横琴再次向全国展示了自己的价值。

加之，珠海均价4.7万/㎡以上的豪宅7成都在横琴，牢牢锁定珠海楼市的第一梯队。

这不由得让人仰天发问：在这条豪宅赛道上，横琴真的这么火吗？买走横琴房子的，都是哪些人？

凤凰君也实地探访了横琴的住宅楼盘，为大家揭秘横琴豪宅市场……

注：以下信息均为实地踩盘所得，如与实际有出入，请以官方数据为准。

稀缺与高价，是横琴的底色！

首先，我们要了解到，横琴仅规划有8%的居住用地。

2020年横琴新增供应13.38万㎡，仅占全市总供应3.41%，同比下降28%；2021年横琴新增供应约20万㎡，也仅占全市供应5%。

目前横琴仅有4个住宅项目在售，整个横琴的新货供应可谓持续紧缺！

可以说，稀缺与高价，是横琴的底色。

K2·荔枝湾：开售7年，均价4万/㎡→6.4万/㎡

客户预期未来房价达11万-12万/㎡

荔枝湾项目规划为两期，一期于2014年开售，二期在2014-2017年间续销，后暂停销售，直至2019年重售。

目前，项目一期已售罄，二期在售平层建面约83㎡三房两厅一卫户型，复式建面约76㎡三房两厅两卫、110㎡四房两厅三卫户型，整体货量不足30套，没有开中介渠道。

项目已于2018年底竣工，目前已是现房，计划今年6月前全盘清盘。

据悉，荔枝湾在2014年首开时均价约4万/㎡，目前均价在6.3万-6.4万/㎡之间，最低总价约530万，最高总价约700万，精装交楼。

按涨幅来看，七年间售价涨了约60%，十分可观。

▲K2·荔枝湾沙盘图

现场销售表示，购买项目的客户全款比例约40%，按揭为60%。

回顾项目销售节点，在港珠澳大桥通车、探索在横琴设立澳交所、珠机城轨一期开通等热点新闻公布时，上门客户量会至少翻倍。

客户比例方面，外省客户比较多，其中北方客户占45%，广东省内客户占15%，剩余40%是澳门客户。

老珠海人的占比不高，新落户在横琴的会选择买在荔枝湾。

客户选择项目主要考虑到是现房，精装交付，园林、绿化等所见即所得，立马可以出租。并且项目户型小，赠送率比较高，上车门槛相对来说较低。

▲K2·荔枝湾实景图

还有一部分客户是因为孩子在澳门读大学，大二开始没宿舍，需要在澳门租房子，由此了解到横琴的发展。以孩子名义在横琴买房子，考虑到孩子毕业后可以直接居住或增值转手。

并且，荔枝湾配建首都师大伯牙小学，目前已开学。还配建有幼儿园，但目前暂未开学。

▲首都师大伯牙小学效果图

客户对于预期回报方面，该销售表示，琴澳融合是大方向，从澳门来横琴住，距离近，生活影响不大，就像新老香洲之间的转换。

并且，横琴的房价已把人群区分了。买横琴的客户一般是有几套、10几套物业的都有。

选择荔枝湾的客户，自住的概率比较低。目前项目一期入住率约65%，其中更多是租客，二期约为35%

▲K2·荔枝湾实景图

这位销售坦言，许多客户对于横琴的心理预期都达到5-8年，买来出租只是过渡，始终是想实际增值回报，并认为横琴未来房价达到11万-12万/㎡不是问题。

中冶逸璟公馆：开售3年，4.3万/㎡→6.6万/㎡

看中圈层纯粹性，在意居住环境舒适度

中冶逸璟公馆规划为三期，一期于2018年开售，项目全盘户型均为建面约98-268㎡的三至四房产品。

目前，项目一二期已售罄，在售三期2、3、7、12栋建面约98-213㎡三四房户型，平层为98㎡，其它均为跃层产品。整盘货量仅剩余300多套，预计今年10底前清盘。

据悉，中冶逸璟公馆在2018年首开时均价约4.3万/㎡，目前均价在5.5万-6.6万/㎡之间，最低总价600万起，最高总价2000多万，毛坯交付。

按涨幅来看，三年间售价涨了约53%，成绩亮眼。

▲中冶逸璟公馆沙盘图

现场销售表示，购买项目的客户一次性付款的占四成，按揭占六成。

在去年9-12月份，横琴放松限购，项目也迎来了客流翻倍。

客户比例方面，北方占五成，港澳占三成，广东省内占两成。

客户选择项目主要考虑到是项目容积率低到1.35，整体楼栋在7-25层之间，户型面积段较集中，圈层亦较纯粹。

加之，项目在国际居住板块内，可近享十里山海、小横琴山山麓公园、马骝洲水道。但距离金融岛又仅约1公里，居住环境舒适。

▲横琴花海长廊（图源/中冶逸璟公馆）

并且，多数客户都是选择半住半投资，考虑到后期转手的接手人群，比较少考虑出租，希望以此划定圈层。

客户对于预期回报方面，现场销售表示，来到横琴投资的客户，都知道横琴发展需要周期，不会期待2-3年就会有翻天覆地变化和可观回报，

愿意耐心等待回报期到来。

华发广场（II期）：新推产品后总价327万起

自住为主，本地客户占比大

华发广场（I期）住宅产品已售罄，最新推出的II期项目为横琴湾、横琴府。

目前，横琴府暂未有新货推售，横琴湾加推新货在认筹中，将推出建面约80-99㎡三房户型。10万诚意金可参与开盘抢房，并享受2%的优惠开盘价。

据悉，80㎡3房开盘预计折后总价327万起；99㎡大3房开盘预计折后总价 419 万起。

横琴湾、横琴府于2020年开盘，参考上一批的成交均价，在4.5万-4.7万/㎡之间。

▲华发广场Ⅱ期项目分布图

客户比例方面，40%的客户都是珠海本地的，主要以新香洲、吉大、南屏、湾仔区域为主。本地客户的成交途径包括华发的拓客，还有员工推荐这两个渠道。客户选择项目主要考虑到来此自住，项目投资门槛也比较低。

其中41%的客户是认可项目位于金融岛旁的地段，38%是认可横琴整个大区域，10%的客户是比较看重项目自身的投资价值，剩下的4%和7%分别是性价比和横琴红利政策。

▲横琴金融岛项目标记图

总体来看，华发广场（II期）是横琴在售的住宅项目中，本地客户占比最大的项目，达到约40%。还有28%的客户来源于省外，主要是上海北京客户为主。剩余20%主要是港澳客户。

客户构成方面，私营业主占比较多，达到70%。其余的多为公司高管、公务员、老师、金融行业等职业，整体客户素质较高。

客户对于预期回报方面，凤凰君了解到，大多数客户对未来的涨幅预估为24%。如果以目前4.5万/㎡的均价计算，未来是希望达到5.5万/㎡左右。

可以看到，本地客户的整体期望值比较合理，不会过高预期。

值得关注到的是，北上广深等热点城市客户，大多不会考虑自住需求，对于投资价值的期望值会更高一点。因为他们之前见到过例如前海、珠江新城的发展，对投资价值的认知性会比较多。

结语

纵然这两年国内许多投资者经历了黑天鹅、熔断等事件，但从诸如北上广深豪宅销售增幅仍相当可观来看，高端财富人群的收入增长似乎没受影响。

凤凰君不由得想到了一个词：资产荒。过去两年，从险资的资产配置角度看，优良的资产十分稀缺。

回到，横琴市场，亦是如此：

去年信德口岸商务中心5万/㎡住宅28小时售罄；

中冶逸璟公馆在2021年刚开始的两个月，就以毛坯单价6万 成交价、劲销8亿；

华发广场（II期）横琴湾在2020年开盘便创下10秒售罄的惊人记录……

随之而来的，还有住宅用地”断供“、在售住宅项目陆续清盘等现状。

或许看完本文，仍会有不少人会发出疑问：横琴市场真的这么火吗？还能涨吗？以后卖给谁？

单从板块涨幅来看，2014年-2020年横琴以12.27%的涨幅位列倒数第二名。这主要是因为横琴在2014年的均价已经是珠海最高，住宅新盘同样供应少，整体呈震荡横盘态势，波动区间较小。

但从在售单盘的涨幅来看，在售项目的涨幅多数超过约50%。

另一方面，相对于新房，横琴住宅在二手市场的流通性不强。

此前，凤凰君统计到，横琴二手房的成交量全市最低，约占全市的1.5%。

从其成交的均价结构分布来看，4万-4.5万元/m²价格的成交量最多，约占区域总量的一半。总价即以300-400万及500-550万的成交价为主。

并且，成交总价在100万以下的多为小面积产品，成交均价较低的一般为楼龄较老的小区。

*二手房数据来源：Q房网，贝壳找房，乐有家，统计房源主要为住宅产品，成交数据仅为以上三家机构发布的成交房源，不代表全部的成交量。

对此，你怎么看横琴楼市？欢迎留言讨论！

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