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相距1.5公里,相差400万!我去新香洲对比了几套网红二手房... - 凤凰网房产珠海
作为珠海的超级地段,新香洲总是不缺话题与热度。特别是香山湖板块,以高质量的环境与圈层,更是代表区域的“神坛之位”。这一次,凤凰君实踩华发四季、金域华府、五洲花城三大网红楼盘,让大家近距离感受5万的标杆二手房 -来自凤凰新闻客户端
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相距1.5公里,相差400万!我去新香洲对比了几套网红二手房...

凤凰网房产珠海站综合
2021-12-03 09:50

作为珠海的超级地段,新香洲总是不缺话题与热度。特别是香山湖板块,以高质量的环境与圈层,更是代表区域的“神坛之位”。

这一次,凤凰君实踩 华发四季、金域华府、五洲花城 三大网红楼盘,让大家 近距离感受5万 的标杆二手房

文园中学学区

五洲花城C区 回迁房要 5万

首先,第一站来到 五洲花城C区 ,该小区为 2012年建成 ,为“文园中学 香山学校”的双学区,与五洲花城一期的山场同属于 回迁房

而本次参观的是, 一套 建面约54㎡的小户型,总价285万,单价已超过5万。

虽说已有9年的房龄,但小区内的保养还算可以。凤凰君去时,有物业的相关工作人员对绿植进行浇水。 整体公共区域,还算整洁干净。

但需要注意的是,无论是山场小区还是五洲花城C区,不定时会有商家进入, 在小区内摆摊推销,会存在扰民的现象

另外,小区的地面规划了不少停车位,在一定程度上也挤压了小区内的公共活动空间。

看完小区环境,我们再继续深入内部,这套房源 为高楼层单位, 2梯4户的设计,整体朝南向

进入室内,有一个小面积的入户花园,可以用来放置鞋子等杂物。需穿过这个空间,才来到餐客厅的区域。

整体为两房设计,对于小户型来说,主卧的空间尚可。 但卫生间与厨房排排站,可能会“窜味”

阳台的空间相对较小,向外的风景是马路和对面的山场小区, 或存在一定的噪音影响

屋内则是 简单添置了一些家居。 中介表示, 这类 型的小面积学区 房,业主 多是 放 在 市场以 出租 为 主,因此很少保养和 打理。

他更表示,这套房子的 性价比不算高,我们一般不太推荐。 而此前,大部分买这类小面积学区房的 ,多数是有学位需求的买家。

但目前,由于这类房子 性价比不高,居住不够舒适 ,加上学区房改革的政策之风,近几个月来,鲜有意向买家了。

生活配套&学校距离

我们再看周边的生活配套,整个小区紧挨着 山场菜市场 ,步行约2分钟就可到达。

沿着山场路,两侧更遍布了各个类型的底商,有 餐饮、水果店、超市、银行 等,一应俱全。

更重要的是,由五洲花城C区的北门出来,同样步行约2分钟,就可到达香山学校,对于家长或老人接送孩子,都是非常便利的。

凤凰君逛了一圈下来,觉得该小区周边生活配套丰富、紧挨菜市场、学校,不用出远门,在1公里范围内,就能满足生活的需求,还是非常方便的。

同时,根据百度地图测算,小区距离文园中学也仅约1公里,蹬个自行车5分钟就能到。对于家长和孩子来说,都非常省心。

▲文园中学实景

整体上来看,小区的优势在于绑定了文园中学的名校学区,周边生活配套成熟,以及距离中小学都很近。

不足之处便是, 小区的物业管理上不够私密 ,户型的设计 在人居功能上有一定缺失 ,学位的溢价实际偏高,未来的流通性也不好说。

九中学区,得房率100%

金域华府小户型单价4.6万

在新香洲,另一个较火的小区为金域华府,坊间关于它的标签是: 户型的得房率100%、九中学区房、公务员小区

本次所看的房源,为建面约57㎡的2房户型,总价为265万,折算单价约4.6万。

从位置上来看,该小区距离珠海市第一中学 (高中) 、珠海市体育中心,约 500米左右。 前往香山湖公园,约1.7公里的距离。

▲截图于百度地图,仅作参考

实际上,金域华府为2013年建成,房龄尚未超过10年,也算得上周边难得的次新房。

进入小区内部,整体的绿化较为丰富,并设置有休闲庭院与广场,物业保养还算不错。但部分设施不可避免的处于老旧状态。

与此同时,部分车辆也停在路面上, 道路并未有效进行人车分流 ,这也是一处bug。

接下来,我们再转向室内,中介带凤凰君看的这套房源, 为低楼层单位,整体朝东向,阳台对着马路和对面的老旧小区,同样有一定噪音影响。

即使是低楼层,餐客厅、两间卧室、卫生间的采光都不错,但厨房采光效果一般,白天需要开灯。

相对来说,整体的户型设计较为方正,采光相对不错,更重要的是,这套房源的 套内面积约为60.9㎡,得房率100%

其受到追捧的主要原因是,该小区为周边少有的次新房,得房率超高,加上九中的优质学区。还有不少公务员居住在此。

生活配套&学校距离

周边配套如何呢?小区自带 蓝天小耶鲁幼儿园 ,由西门出入,几步的距离就能接送孩子,这点非常方便。

沿着创业路继续向西走,紧挨着幼儿园便是十七小学,与金域华府都在一条街上。基本可以解决孩子读幼儿园、小学接送的难题。

于此同时,金域华府距离珠海市第九中学也非常近,步行约300米即达。在家门口,孩子就能从幼儿园读到初中。

这对有学区要求,并希望学校相距较近的家长来说,还是比较有吸引力的。

附近的底商有 小型超市、托管和教育机构、餐饮店 等。步行约200米左右,还有一个农贸市场—— 广富市场 ,基本也可满足家庭日常所需。

整体上来看,相较五洲花城C区,金域华府的户型设计更合理, 居住更舒适,性价比也更高

如果不是非文园中学学区不可,预算有限下,选择近两年来排名逐渐攀升的第九中学学区房金域华府,也是不错的。

总价近700万

华发四季,居住私密感十足

最后,我们来到香山湖板块,看看传说中的网红小区—— 华发四季

而这次,我们看的是一套豪宅单位,户型为建面约137㎡的“三房两厅两卫”设计,总价达695万,折算单价约5万/㎡

与前两个小区不同,华发四季的物业管理更为严格,进出的外来人员都需要核实身份。小区内还装有摄像头, 安全系数较高

同时,小区还进行了有效的人车分流,地下停车场非常宽敞明亮。

再看向园林,这里几乎是大片的栽种绿植,高大的棕榈树,也随处可见。

有意思的是,小区里可供散步的道路,都设计为悠长小道,或许这也是对私密性的考量。

整个小区由小高层与高层单位组成。 其中, 小高层为板楼结构,1梯2户设计 ,这在当时比较罕见。

由实景可见, 小高层单位的一楼,皆附带独立的私家花园 。 屋梁向外延伸,不仅避免了楼上掉落杂物的危险,还做了红瓦的古朴设计,颇有一番风味。

实际上,华发四季在2013年前后建成,已有8年楼龄。但凤凰君逛一圈下来,不得不说,物业的保养和维护的确优秀。

步入室内,进门左侧有一处较大的嵌入式玄关柜,右侧则为朝南向的次卧空间。 然后,便到达餐客厅区域。

整体为三开间朝南,为 南北双阳台的对流设计 ,且 两个卧室都为套间设计 。户型的朝向与空间格局都较优。

但由于是低楼层,站在南向的阳台,向外的视野会有所遮挡,对看的是其他小区的楼栋。北向阳台,则是看小区内园林。

相比上面两套小面积学区房,华发四季这套大户型的房子保养更佳,也更适合家庭的居住。

熟悉周边的中介认为,香山湖最优秀的选手,当属恒裕水墨兰亭,然后就是华发四季、金地伊山顿,这些小区居住起来都非常舒适,因此也名声在外。

他表示,有些小区也同为板块内的次新房,却很少有人知道。其中的根本原因,便是 小区间品质的分化

生活配套&学校距离

事实上,华发四季周边最突出的大型配套,便是香山湖公园。 步行至公园,大 约只需 2 分钟。

另外, 由此 前往 石溪 公园,百度 测算 也仅 1公里左右。在地图上来看,两大公园裹夹着香山湖板块,的确是非常舒适。

学校方面,1公里范围内,有 香湖幼儿园、共乐幼儿园、凤凰中学、群贤小学 (在建) 。小孩读书也较为方便。

整体上来看, 小区周边少了烟火气,更多的是私密的居住环境 ,更适合预算充足、对品质有要求的买家。

结语:

实际上,中介告诉凤凰君,近几个月来,新香洲片区的成交量并不多。

有名校学位需求的买家,正在市场逐渐消失,反而部分预算充足的买家,更倾向在片区寻找改善型的房子。

的确如此,新香洲很明显存在着两波需求不同的买家:

一类为预算不够,对名校学位有刚性需求的买家。由于 学区房的高溢价这类买家无奈在居住舒适度上选择让步

另外一类则是,真正 寻求居住舒适与私密 的买家, 他们对圈层有要求,更希望获得身份地位的体现 。毫无疑问,香山湖板块,就是不二选择。

我们可以看到,新香洲本是以学区为主导,然后逐渐演变为圈层象征、乃至对居住体验的极致追求, 学区房的学位功能未来将慢慢弱化

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标签: 文园中学也 第九中学 【责编】 陈城
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