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有点惨，2021年珠海土拍收金同比跌一半！斗门仅2宗宅地出让...

作为反映楼市的晴雨表，年度总结，当然要从土拍开始。

随着12月30日香洲三溪科创小镇商住地块成功出让，2021年的土拍正式落下帷幕。

回顾今年珠海土拍，“跌宕起伏”来形容最合适不过。

上半年以来，楼市火热，市场处于放水阶段，热钱与高涨情绪轮动至珠海，作为湾区一极，被理所应当看涨，这种情况同样反映在了土地市场，诸如像 保税区、西城B片区 这样的板块，众多房企竞争激烈，多以溢价竞得。

上半年结束后，历经4个月的土地市场冷淡期，10月份才迎来新一波土拍热，由于首次对企业拍地有所限制，后半程入场多为国企或央企，概念板块鲜少溢价， 溢价多为市区或已趋于成熟的新城板块 。

那么，今年珠海土拍战绩如何？那个区域最火？哪些地块最抢眼？

接下来，凤凰君便奉上2021年珠海商住地块成交报告。

总体数据：成交18宗，揽金213亿元

先看总体数据： 2021年珠海商住地块成功出让18宗，揽金约213亿元，成交总面积约93万㎡。

对比2020年 （卖地20宗、出让总金额325亿元、成交总面积约137万㎡） ，2021年卖地少了2宗，出让总面积少了44万㎡，成交总价足足减少了112亿元！

值得一提的是，2020年，单单香洲区的成功出让总额便高达约215亿元，而今年全年甚至不敌去年香洲一个区的成绩。

回顾： 超351亿！楼面价捅破天花板！2020年珠海卖地大数据出炉

在今年18宗商住地块中，土拍热门区域以 金湾、香洲 为主，各分别成交7宗和9宗。

其中，金湾热门成交区域 以滨海商务区为主 ，包括滨海商务区3宗、航空新城及邻侧2宗、西城B片区2宗。

香洲区则包括南屏2宗、保税区1宗、三溪科创小镇2宗、科创北围1宗、唐家半岛1宗、金鼎2宗。

斗门本次仅出让2宗，分别位于白蕉和乾务。

成交总金额方面， 香洲夺得头魁 ，以108亿位居榜首，其次是金湾，为93亿元。

2021年，珠海成功出让总面积约为93万㎡， 排榜首为金湾区 ，成交总面积约41万㎡，其次为香洲区，成交总面积约38万㎡。

保税区楼面价刷新高，位列总TOP9

在珠海历年土拍总价TOP10排行榜上，今年无一地块上榜。

但在珠海楼面价总TOP10榜单上，今年有一宗新上榜者。

4月27日，万科击退华发、海伦堡、美的等多家房企，最终以总价301641万元斩获保税区内商住地，溢价率37%， 楼面价达20558元/㎡ 。

回顾：楼面价约20558元/㎡，是万科！珠海城市新中心的土拍火了

排名总榜第9的同时，也刷新了保税区的区域最高楼面价。

紧随其后是珠海弘明项目，为17598元/㎡，第三为龙光玖榕湾项目，为15686元/㎡ 配建5900㎡。

香洲、唐家半岛等置业热地土拍火热

从凤凰君整理的商住地土拍溢价率TOP5来看， 竞争激烈的板块大多数是热议的置业板块 ，包括主城香洲、唐家半岛、西城B片区及航空新城等。

其中，香洲区豪占3席，竞争颇为激烈。

值得一提的是，今年十月份珠海首次对企业拍地有所限制， 除了是既有资金外，同时还需要符合“三道红线”。

在这样的规则下，后半段唐家半岛的地块，航空新城邻侧的地块，以及市区三溪科创小镇的地块，均分别产生了24%、18%、30%的溢价。

一方面，意味着房企更要有实力和眼光；另一方面，也可看出政府及房企对板块持乐观的态度。

其中，2021年全市土拍溢价率最高的地块为位于南屏，华发商都斜对面编号20250的地块。据悉，该地块吸引了正方、万科、保利、龙光、招商、禹洲、旭辉、建发、金地、中海、华发等11家开发商关注， 最终龙光以9.63亿元 配建5900平拿下，溢价率去到50% 。

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龙光玖榕湾实拍图

前半程民企发力，后半程国企、央企发力

再来看房企方面，据凤凰君统计，今年共13家房企成功夺魁， 但首次在珠海拿地的仅世光创建这一家房企 。

换句话来说，绝大部分地块被深耕珠海多年的房企们拿走。

值得一提的是，在10月后，也就是对企业以“三道红线”的限制下，珠海成交的宅地中，大部分地块都被国企或央企抄底拿下，例如 南光、格力、华发 等。

事实上，对于其他大城市而言，下半年的土拍，国企是大赢家也并不意外，品牌房企拿地已然需要“掂量掂量”，只能是国企们兜底。

从统计表可以看到， 拿地总金额最高的为南光置业（约33.33亿） 。今年，南光以豪横之姿连取滨海商务区三宗地块（两宗纯宅地，一宗综合用地），出乎大家意料。

此外，南光加上此前在滨海商务区已有一子，如今共有四子落位，可谓重仓在此。

南光品牌实力： 补仓！总价7.03亿，滨海商务区，南光再落一子！

紧接着为华润 ，以31.56亿元成为今年拿地成交总金额TOP2房企，其进驻的区位为置业投资热地科创北围，去年，这里也是溢价地块频发之地。

回顾： 北围再起风云！华润银行总部进驻，效果图曝光！

而 华发 则悄无声息的挤进榜单TOP3。

成交总用地面积方面， 南光共拿下约15.8万㎡商住地 ，成为2021年成交面积榜TOP1。

华润、华发紧跟随后，分别拿下约14.6万㎡、12.73万㎡商住地。

有趣的是，一来，像去年搅动楼市风云的中海，以及招商等房企，今年珠海的土拍并没有他们的踪迹。

二来，成交面积TOP榜单上虽无万科的身影，但业内人士透露其疑似将参与多宗地块的合作，诸如南光滨海商务区地块，以及近日成功出让的三溪科创小镇地块。

有万科城珠玉在前，万科在一路之隔的三溪小镇延续造城神话，也是很有可能的。

详情请戳： 疑似与万科合作，珠海本地房企勇夺三溪宅地！楼面约17589元/㎡

最后，我们再来看看2021年各区的土拍情况以及各区极具看点的地块：

香洲区

2021年香洲区一共卖出9宗商住地，出让面积共约38万㎡， 卖地总金额达108亿元 。

其中，上半年竞争激烈，溢价地频出，同时地块也均极具看点。

第一，是华润竞得的北围综合地块。

一来，体量非同小可，该地块占地面积约146009.86㎡，建筑面积约≤359618.16。二来，涉及丰富的业态，涵盖居住、商业、商业、旅馆业、公园绿地、文化设施、小学以及城市道路。

在凤凰君看来，亦如一颗“深水炸弹”，投入沉寂许久的北围，目前项目产品已曝光，住宅名为海湾润府， 这是华润置地全球第10座“润府” ，非常值得期待。

产品详情： 年度重磅！华润置地广场住宅产品大曝光！

第二，是万科竞得保税区综合地块。

据悉，华发、美的、海伦堡、万科、金地、时代等多家开发商皆参与该地块的竞拍，最终被万科以37%溢价摘得，可谓十分抢手。

该地块同样涉及多项业态，同步补足保税区的配套，非常适合房企大鳄大展拳脚，总的来看，该地块既是轨道上盖物业，又有商业，绿化景观等配套加持，与横琴、十字门相距不远，或将是横琴深合区发展红利外溢首站。

产品详情： 把澳门风情搬到珠海城市新中心！万科做产品，要不要这么拼！

第三，是三溪科创小镇的两宗商住地块。

作为主城最后一块可以连片开发区域，可描画的蓝图也更丰富。

如今，珠海三溪科创小镇已正式步入有节奏出让地块、配套同步动工、产业引入的启动期。

区域在规划开发、地理位置、交通互通、产业发展方面，都有不错的基础优势，未来这里将成为珠海主城重要的发力点。

目前， 板块内首个住宅项目漫舒·溪里规划已亮相 ，项目位于珠海三溪科创小镇启动区核心区域，将与三溪公园、简氏宗祠、苏曼殊故居作为整体打造，非常值得期待。

▲三溪科创小镇效果图

金湾区

金湾区卖出7宗地块，出让面积共约41万㎡，卖地总金额约93亿元。

其中，竞争最为激烈的地块位于西城B片区，该地块吸引了包括中海、华润、建发、保利、越秀、招商、金地、绿地、禹洲、中梁、龙光、远洋等等17家房企参与，可谓战况激烈！

最终被海伦堡以48%溢价竞得。

当中， 最具看点要属华发竞得的航空新城综合地块。

一方面，体量同样非同小可，且涉及业态丰沛，涵盖居住、商业、商务、幼托（15班）、广场、绿地、城市道路等土地用途。

另一方面，航空新城未来一年将迎来配套的全部兑现，这块地，或将给航空新城建设划上一个完美的句号，将迎来一场新城人居新时代的开端，非常值得期待。

▲地块区位

斗门区

斗门区一共卖出2宗商住地，与去年相比较为冷淡，出让面积共约14万㎡，卖地总金额约11.57亿元。

一宗为原乾务恒信糖厂地块 ，于5月19日被星河以总价4.75亿成功竞得。

从整体规划来看，该地块集住宅、商业、博物馆和社区公园于一体，同时又涵盖幼儿园、滨水景观娱乐平台、文化广场等丰富业态，于斗门乃至西区而言，都是极为少有的大型综合社区。

另一宗位于斗门智能制造经济开发区内 ，被世光创建以总价6.82亿元竞得。

值得一提的是，今年2月，斗门智能制造经济开发区获批成立，这是珠海时隔15年后，广东省正式批复的第三个省级经济开发区。

根据规划，该经济开发区以 “珠西制造高地·滨江生态新城” 为战略定位，旨在打造珠江西岸千亿级智能制造示范区，是斗门未来发展极具看点的增长极。

▲斗门智能制造经济开发区效果图（图源/今日斗门）

附：2021年珠海成功出让商住地一览

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