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重磅！珠海将建立二手房价格、租金价格参考体系！

近日，珠海政府网发布《珠海市住房发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》。

该方案详细展示了珠海“十四五”（2021-2025年）时期的主要工作目标及具体做法。其中更涉及到各区的住宅定位以及住宅供应计划。

值得注意的是，方案还提及了将完善全市新建商品房销售价格指导方式，建立二手住房合理价格引导机制，以及构建住房租金评估与租金参考价体系。

我们一起看方案的亮点：

1、多元化的住宅供应结构——商品住宅与各类保障住宅房源

住房供应结构持续优化。“十四五”时期，符合市情、租购并举、适应各类群体收入水平的住房供应体系基本形成。

新增供应各类住房 32 万套，住宅用地供应规模 891 公顷，其中新建商品住房与棚户区改造住房、公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房、人才住房、机构租赁住房等各类房源的比例为 3:2。

2、严格执行各类年度调控目标——一切皆稳

房地产市场运行平稳健康。发展长效机制，供需基本平衡，住宅用地价格、新建商品住房价格、二手住宅价格、住宅租赁价格按年度实现调控目标，房地产信贷结构持续优化，房地产企业杠杆水平保持在合理区间，市场预期保持稳定。

新增供应商品住房 21万套，机构租赁住房 1 万套，新增商品住房用地（含城市更新项目供应住宅用地）供应规模 721 公顷。

3、创新、加大保障房力度——让新珠海人“有业有住有家”

住房保障覆盖面逐步扩大。加大保障性住房建设力度，创新住房保障方式，推进年轻人、产业工人、新市民“有业有住有家”。

新增棚户区改造住房 2000 套，供应公共租赁住房 1.2 万套（户），保障性租赁住房 6 万套，共有产权住房 1.3 万套，人才住房 1.3 万套。新增保障性住房及人才住房用地 170 公顷，建立居住用地三年储备机制，提前三年预选保障性住房建设用地，并按年度开展新增项目预选工作，保障性住房用地原则上严禁挪作他用。

4、城镇居民人均住房面积32㎡，全装修新房占比超80%

居民居住条件持续改善。到“十四五”期末，城镇居民人均住房面积力争达到 32 平方米。新开工住宅中全装修住宅比例达到 80%以上。

新开工住宅强制执行绿色建筑标准逐步实现，政府投资保障性住房全面执行绿色建筑标准，绿色建筑认证标识达到 70%。城镇老旧小区改造有序推动，累计完成改造小区 282 个。物业服务提质扩面，住宅小区专业化物业管理覆盖率达 90%。

6、各区住房发展定位

@香洲区：“保基本、扩保障，重效率、提品质”

积极推进住房保障货币化，逐步扩大保障覆盖面，加快培育和发展住房租赁市场，完善长租房政策，大力推进保障性租赁住房建设，增加共有产权住房供应，通过“补充完善、强化提升、疏散整合”等方式积极推进城市更新重点项目建设力度，盘活存量资源，切实提高人居环境。

规划期内，新增供应住房 7.85 万套（户），其中新建商品住房 4.5 万套，机构租赁住房 4800 套，公租房 4425 套（户），保障性租赁住房 1.7 万套，共有产权住房 4400 套，人才住房2860 套；新增住宅用地（含城市更新项目供应住宅用地）供应规模 203 公顷，其中商品住房用地 155 公顷，保障性住房用地 48 公顷。

在唐家湾镇、南屏镇、湾仔街道加快公租房新建项目建设布局。

@鹤州新区：“保平稳、促融合，引人才、树标杆”

完善新建商品住房供应和保障性住房供应，深度对接横琴粤澳深度合作区，满足配套产业人口和外溢人口的住房需求。

规划期内，新增供应住房 2.41 万套（户），其中新建商品住房 1.56 万套，机构租赁住房 900 套，公租房 680 套（户），保障性租赁住房 5000 套，共有产权住房 1000 套，人才住房 1000 套；新增住宅用地（含城市更新项目供应住宅用地）供应规模 66 公顷，其中商品住房用地 54 公顷，保障性住房用地 12 公顷。

@金湾区：“重配套、促融合，提品质、促平衡”

完善基础设施配套，加快推进城市更新，提升宜居水平，吸引居住人口和就业人口，进一步促进东西片区融合。

重视产业发展空间和居住空间匹配，多渠道筹集保障性租赁住房、人才住房和共有产权住房，丰富住房产品类型，面向新市民、产业人口提供多层次的住房产品，切实推进职住平衡。

规划期内，新增供应住房 8.92 万套（户），其中新建商品住房 6.15 万套，机构租赁住房 1800 套，棚户区改造住房 2000 套，公租房 2445 套（户），保障性租赁住房 1.3万套，共有产权住房 3500 套，人才住房 5000 套；新增住宅用地（含城市更新项目供应住宅用地）供应规模 263 公顷，其中商品住房用地 211 公顷，保障性住房用地 51 公顷。

在红旗镇广安社区片区、南水镇新增建设公租房项目。

@斗门区：“引人口、扩保障，优建设、重统筹”

加强既有居住区公共服务配套设施建设，吸引人口向西部集聚，逐步扩大住房保障覆盖面，逐步提升对城镇住房困难家庭、新就业人员、产业园区外来务工人员及人才的住房保障力度，提升住房产品绿色、健康、安全性能，优化住房、产业和公共资源布局。

规划期内，新增供应住房 8.09万套（户），其中新建商品住房 5.85 万套，机构租赁住房1700 套，公租房 2940 套（户），保障性租赁住房 1.5 万套，共有产权住房 1800 套，人才住房 1000 套；新增住宅用地（含城市更新项目供应住宅用地）供应规模 229 公顷，其中商品住房用地 201 公顷，保障性住房用地 28 公顷。

在白蕉镇新增建设公租房项目。

@高新区：“优体系、留人才，强联动、促协同”

优化住房供应体系，重点发展高品质人才住房和共有产权住房，与中山建立跨区域联动房地产调控机制，探索在跨市居住人群集中的交界地区形成珠中城际住房协同发展区，优先推动落实医疗、教育等公共服务一体化相关政策，为城际通勤和异地居住提供便利。

规划期内，新增供应住房4.72 万套（户），其中新建商品住房 2.94 万套，机构租赁住房 800 套，公租房 1510 套（户），保障性租赁住房 1 万套，共有产权住房 2300 套，人才住房 3200 套；新增住宅用地（含城市更新项目供应住宅用地）供应规模 131 公顷，其中商品住房用地 101 公顷，保障性住房用地 30 公顷。

在上栅社区新增建设公租房项目，在金鼎片区重点建设人才住房和共有产权住房。

7、住宅用地供应机制——“限房价、控地价、竞品质”

完善住宅用地供应机制。建立以住房需求为导向的住宅用地供应机制。根据住房实际需求、库存情况、住房空置率等多项指标灵活调整土地供应结构，热点区域探索实施“限房价、控地价、竞品质”土地出让方式，在土地出让合同中明确房价和住房品质等内容，合理引导中小户型供应比例。加强住宅用地使用权购买主体管理，对负债率高、未依合同约定按期交房、未落实安全生产责任、存在重大失信行为的购买主体，禁止其参与土地竞拍。

8、加强商品住房销售价格管理——完善全市新建商品房销售价格指导方式，建立二手住房合理价格引导机制

加强商品住房销售价格管理。完善全市新建商品房销售价格指导方式，建立二手住房合理价格引导机制。

探索热点区域非住宅商品房去化路径，香洲区和横琴粤澳深度合作区探索由专业化、规模化住房租赁企业将非住宅商品房改造为租赁住房或保障性住房。

完善商品房交易网签合同信息，重点加强市场监测分析，严禁借学区房名义或其他方式炒房行为。

9、房地产企业资金监管——对财务“不健康”房企实施融资限制

加强房地产企业资金监管。完善购地资金来源审查制度，严格落实购地使用自有资金有关规定，对购地资金实施穿透式审查。对房地产开发企业融资实行全口径管理，重点考察房企的剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比三项重要指标，对资产负债率超过 70%、捂盘惜售、闲置囤地的房地产开发企业实施融资限制。严控房地产开发企业介入金融业务。

10、强化个人住房贷款管理——重点倾向家庭首套自住房需求

强化个人住房贷款管理。严格收入认定标准，执行偿债收入比例，建立以个人全部债务为基础的统一授信制度。严格审查购房资金来源、监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷和其他贷款用于购房。禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。

积极发挥住房公积金作用。完善个人住房公积金贷款制度，维护缴存人使用公积金贷款权益，优先满足首次购房的缴存人使用住房公积金贷款。

实施差别化个人住房信贷政策。加大对中低收入群体刚性及改善性住房需求的差别化支持力度，重点向居民家庭首套自住住房需求倾斜，积极支持产业人口、新市民的合理购房需求。

11、加强跨区域住房联动——推进与香港、澳门、中山、深圳的城市城际住房发展合作

完善城际基础设施建设和公共服务配套。完善交通基础设施建设，提升与大湾区内城市互联互通水平。研究探索突破跨市域的教育、医疗等配套政策，解决跨城大型安居社区内非珠海户籍居民跨区域公共服务配套问题。

便利港澳居民购房。加快制定便利港澳居民购房细则，简化购房流程，完善金融、税收、登记备案、人口管理等具体举措，确保港澳居民在珠海居住、生活享有户籍居民同等待遇。

加强住房区域联动调控与协调发展。加强与香港、澳门、中山、深圳等城市的住房联动，加强区域房地产市场信息共享，推动住房发展规划衔接，推进城际住房发展合作。

12、大力发展保障性租赁住房——支持多种形式供应

落实《珠海市加快发展保障性租赁住房的实施意见》，推动土地、金融、财税等方面的支持政策落地实施。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设、支持产业园区配套建设和“商改租”“工改租”等非住宅改建、城市更新或“三旧”改造项目配套建设等方式供应保障性租赁住房。

加快修订《珠海市公共租赁住房管理办法》，建立常态化“应保”人群普查入库制度，对城镇低保、低收入住房困难家庭应保尽保，加大对有住房困难的新市民的保障力度。优化公共租赁住房退出机制，探索将公租房违规信息纳入个人征信体系。探索公租房跨区建设和配租的可行性。

13、加大对人才安居的保障力度——加大人才货币补贴发放力度

加大对人才安居的保障力度。落实珠海英才计划，构建“租售补”有机结合的人才安居政策体系。各区加大人才货币补贴的发放力度，鼓励人才通过市场方式解决居住问题。分区域积极探索产权型人才住房的保障形式，不断丰富租赁型人才住房的类型和配套服务。落实人才住房承租人优先购买、以租抵购等制度。

14、有效盘活闲置住房资源——鼓励租赁企业参与“商改租”、“工改租”、城中村整治运营、产业园区宿舍统租运营

鼓励租赁企业将闲置商（工）业用房依法改建为租赁住房。各片区结合产业发展和居住需求，有序推进“商改租”、“工改租”相关政策出台，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等按规定改建为青年公寓、蓝领公寓等长租房。调整后的租赁住房用水、用电、用气价格按照居民标准执行，引入智慧化物业管理。

鼓励引入第三方企业整治运营城中村。鼓励村集体经济组织引入住房租赁企业对居住品质较差的城中村进行综合整治运营。对租赁房源进行房屋外立面及内部改造装修，植入长租公寓、商业物业的管理运营模式，对全村公共服务设施及环境进行综合提升，优化公共步行体系及活动空间，改善城中村市容环境，美化公共界面。

鼓励租赁企业参与产业园区宿舍统租运营。结合产业园区实际需求，鼓励专业化住房租赁机构进驻，改建园区存量房源，逐步构建多元化产品体系，提供多人集宿型房间、单身白领公寓、家庭型公寓等产品。鼓励在产业园区内营造生活社区，鼓励企业为园区提供生活设施和商业设施，补齐园区公共服务短板。

15、规范住房租赁市场管理——建立租金评估与租金参考价格体系

构建住房租金评估与租金参考价体系。分区域、分物业类型动态监测住房租赁市场价格变化，运用批量评估技术评估市场租金水平。建立“市场租金-指导租金”的联动监测发布机制，运用可视化技术，向社会公开全市范围内各小区（栋）季度租金参考价。

完善住房租赁平台功能。推动不动产登记、公安局出租屋管理系统、市场化主体信息系统等多方信息对接，建立全市存量租赁房源信息库，推行“一房一码”，完善住房租赁监管平台网上备案、房源查验、“商改租”项目管理等服务和功能，逐步实现租赁房源数字化管理全覆盖。拓展租赁平台功能，整合相关政务资源，实现租赁环节全打通和公共服务全纳入。

16、完善居住设施配套——提升居住品质

打造珠海特色完整社区。落实住建部《完整居住社区建设标准（试行）》的规定，严格执行新建居住区配套公共服务设施“同步建设、同步交付”的规定，推进中心城区优质公共服务资源向外围城区、产业新区覆盖。充分利用互联网和大数据，建设智慧社区生活服务体系。

以琴澳新街坊为触媒，深化珠澳合作，参照澳门社区建设的相关标准和规范，引入澳门的教育、医疗、社区服务等资源，提升珠海公共服务设施多样性。

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