今日,合富研究院(珠海)发布了7月楼市报告,珠海房价新鲜出炉。
据月报数据显示,2022年7月的珠海楼市,房价环比上涨4%。
那么,是否意味着市场回暖?各区域的表现又如何?
市场成交
住宅均价略有上涨
据合富研究院(珠海)监测统计,7月全市新房住宅成交均价为23297元/㎡,环比上涨4%,同比下跌19%。
7月全市新房住宅成交面积为24.95万㎡,环比下跌1%,同比下跌47%。
从今年2月起,珠海新房住宅成交均价便开始下降,连降4个月,6月有所反弹,7月再次小幅上涨。但与今年的1月均价相比,仍有较大的差距。
主城中心区
主城中心区由于在售项目少,而且多月持续无新增,成交量出现较大下降幅度。
2022年7月新房住宅成交面积1.19万㎡,环比下跌23%,同比下跌74%;
而成交均价为33976元/㎡,与上月基本持平,同比下跌11%。
从每月的走势来看,自2021年12月起,主城中心区基本无新增供应入市,成交方面每月都相对较低,而价格走势却相对较平稳。
主城新区
7月新房住宅成交约8.59万㎡,环比下跌9%,同比下跌48%。
成交均价为29779元/㎡,与上月基本持平,同比下跌11%。
其中,唐家均价约为27866元/㎡,环比下降1%,同比下降8%;南湾均价约为31166元/㎡,环比下降3%,同比下降12%。
主城新区在2021年12月后,新增供应及成交量较此前都有明显所下降,而且房价走势也稍有下行。
横琴
受制于区域政策的特殊性,横琴处于阶段性供货状态,在售项目有限,成交量维持低位水平。
7月新房住宅成交1.31万㎡,环比下跌24%,同比下跌67%;
横琴成交均价47347元/㎡,环比上涨1%,同比下跌9%。
从橫琴的住宅量价走势来看,自2021年8月起,橫琴的成交量基本都较低。主要原因是受区域政策的影响以及在售住宅项目较少。
西区
珠海西区(含斗门、金湾、高栏港),整体成交处于小幅攀升状态,主要集中在斗门;7月西区成交13.86万㎡。
由于西区的成交量多集中在以价换量的项目,因此成交价格出现结构性下降。整体成交均价14439元/㎡,同比下跌21%,环比下跌4%。
其中,斗门12780元/㎡,环比稍涨1%,同比下降13%;金湾23592元/㎡,环比基本持平,同比下降4%;高栏港10198元/㎡,环比略涨2%,同比下降15%。
从西区的住宅量价走势来看,自2021年10月后,西区楼市无论是供应或成交量,都较此前下降较多,价格也比此前略低。
网签成交
环比略有下降
据合富研究院(珠海)监测统计,7月珠海全市网签共2723套(含住宅、商业及办公),环比下降3%,面积约26.81万㎡,环比下降4%。
其中住宅2383套,环比下降2%,面积约24.95万㎡,环比下降1%。
从今年1-7月的新房网签量来看,除受春节影响的2月外,每月网签量均变化不大。但同期相比,却及2021年7月(51.38万㎡)的一半。
在住宅网签前10的项目中,位于斗门的华发又一城位居榜首。
华发作为实力最强的珠海本土房企之一,目前不管是在售的项目数量,还是项目的成交量都属于珠海之最,在成交前10项目中,共3个都属于华发。
另外,前10的项目中,以斗门及唐家的项目居多。
住宅库存
去化周期延长
据合富研究院(珠海)监测统计,截至2022年7月,全市新房住宅库存约370.50万㎡,去化周期约为14.50个月,较上月延长0.86个月。
2021年下半年至今,受大环境及疫情反复的影响,客户来访受限,全市成交呈下行趋势,库存不断积压,去化周期延长。
从上图表中可看到,今年以来库存持续高压,而且从2021年中开始,去化周期不继上升。目前,去化周期已是自2020年以来的最高值。
在库存区域分布方面,以斗门、金湾、南湾(十字门)居多,这三个区域合计库存占比超过6成。
另外,唐家库存也相对较大,仅次于南湾。而主城中心区库存即非常低,占比不足7%。
结语
总体来看,今年7月,虽然珠海楼市也确实是较为冷淡,但环比上,房价略有上涨,而成交量基本变化不大。
然而,在与往年的同期相比,仍有较大的差距。
在库存及去化周期方面,去化周期明显在延长,而库存面积最大的依然是西区。
因此,珠海楼市目前仍没恢复到往年的水平。从目前的状态来看,去库存成为最迫切的需求。