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大乐透！明天地产股还会继续疯涨！

一支穿云箭，千军万马来相见！而今，不止一支，两支、三支都已经射出！

而效果是明显的！

房地产再收获利好！

11月14日，银保监会发布通知，为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。下一步，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行将密切沟通协作，联合做好《通知》贯彻落实工作，指导商业银行依法合规开展保函置换预售监管资金业务。

以下附上全文以及易居研究院智库中心研究总监严跃进对政策的点评：

附全文：

中国银保监会办公厅 住房和城乡建设部办公厅 中国人民银行办公厅

关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知

银保监办发〔2022〕104号

为明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项通知如下：

一、允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

二、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

三、监管额度内资金拨付使用时，预售资金监管账户开立行（以下简称监管账户行）应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行，出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

点评：根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这也意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度，对优质房企资金流动具有积极意义。

四、商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。

五、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

六、商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

点评：这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

七、商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。

八、房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

九、在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

十、各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。

十一、房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

点评：在资金使用方面，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等。这一点具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务。

十二、各地要加强房地产企业管理，对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。

中国银保监会办公厅

住房和城乡建设部办公厅

中国人民银行办公厅

2022年11月12日

连续2个交易日地产股疯涨

11月14日，沪深两市连续第二个交易日成交额突破1万亿元，北向资金净买入超160亿元；A股盘中一度站上3100点，随后冲高回落。

多只地产个股涨停封板，新城控股实现4天3板，金地集团、粤泰股份、新华联实现两连板。

港股今日地产板块表现更为明显，碧桂园上午盘中涨幅超过50%，截至午盘涨幅超过40%；雅丽居集团、正荣地产以及富力地产等涨幅均超过30%，龙湖集涨幅超过22%。此外，房地产股票的大涨也带动地产债再掀临停潮。

另一方面，大金融板块携手冲高，湘财股份盘中涨超9%，哈投股份涨近5%；银行股集体上攻，招商银行、宁波银行、平安银行均涨超4%。

多个利好刺激房地产

让地产股疯涨的原因，来自于多个对楼市利好的消息刺激。凤凰君在此做个简单回顾：

11月12日晚，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》文件传出，该文件标记为“内部”。

文件由央行办公厅于11月11日印发，主送单位包括各分支人行、银保监局、银行和信托、保险、金融资管公司，并抄送交易商协会。

《通知》包含16项具体举措，也被业内视为楼市金融16条的出台。

主要包括：稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、稳定建筑企业信贷投放、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、保持债券融资基本稳定、保持信托等资管产品融资稳定、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款、鼓励金融机构提供配套融资支持、做好房地产项目并购金融支持、积极探索市场化支持方式、鼓励依法自主协商延期还本付息、切实保护延期贷款的个人征信权益、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、阶段性优化房地产项目并购融资政策、优化租房租赁信贷服务、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。

@界面新闻表示，目前已有多家金融机构证实收到此《通知》。

除了楼市金融十六条的大招外，近期还涉及多项政策利好。

1、房地产融资领域持续放松

11月初，在香港金融管理局“国际金融领袖投资峰会”上央行行长易纲就表示，人民银行积极支持房地产行业健康发展，降低了个人住房贷款利率和首付比例，鼓励银行通过‘保交楼’专项借款支持已售住房建设交付，支持刚性和改善性住房需求。“随着中国城镇化进程不断推进，我们相信房地产市场能保持平稳健康发展。”

11月8日，中国银行间市场交易商协会（以下简称交易商协会）表示，为落实稳经济一揽子政策措施，坚持“两个毫不动摇”，支持民营企业健康发展，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

11月10日，交易商协会受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向；11月11日，新城控股表示，拟向交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度，但事项尚存在不确定性。

11月12日，保利发展公告，收到交易商协会出具的4份《接受注册通知书》，同意接受该公司中期票据、短期融资券注册，总额100亿元，注册额度自各《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。

2、优化疫情防控工作二十条有助于消费迎来反弹机会：

11月10日，中共中央政治局常务委员会召开会议，研究部署进一步优化防控工作的二十条措施，内容包括隔离时间缩短、不再判定次密接、调整风险等级、取消入境航班熔断机制、加强医疗资源建设、有序推进新冠疫苗接种、加快新冠药物储备、防止一刀切等。

3、人民币汇率持续涨势持续凶猛：

11月14日，中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，人民币对美元中间价较上一交易日调升1008个基点，报7.0899，升幅创2005年7月22日以来最大。

与此同时，在岸、离岸人民币对美元汇率盘中持续走强，一度双双收复7.07关口，反弹势头明显。截至10:45，在岸、离岸人民币对美元分别报7.0764、7.0718。

政策已出，我们不妨拭目以待，这些利好涌现，是否可以为珠海楼市提供长远信心！

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