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大幅降价！珠海的公寓躺平了吗？

近期，朋友圈时不时传出这样的广告：

“总价37万入住现房”

“南向看澳门景观新房，仅需80万”

……

乍一看，这么低的价格，确实很吸引人，但凤凰君一看就知道说的肯定是商办公寓。

今天，我们就来探讨一下这个有别于住宅的商办产品。

注：本文统计数据来源珠海中原研究中心及珠海市商品房预(销)售专网。由于商办公寓性质为办公产品，珠海的办公产品中多数都是商办公寓，因此我们通过办公产品数据来看下公寓市场情况。

近年来公寓市场，价格大幅下降

我们先来看看，近几年来公寓成交及价格的变化。

从2017-2021年珠海办公产品供应与网签来看，2018-2020年供应量非常大，网签成交量近4年都差别不大。

其中，2017-2019年，珠海的办公产品，无论是供应或是网签，都主要集中在保税区及横琴的商办公寓。

由此可见，当时的商办公寓市场有多火热。

近几年来，供应最高的出现在2020年，主要原因是位于拱北的世茂港珠澳口岸城入市。而保税区的供应量即是下降近8成。

2021年，珠海的办公产品出现更大的萎缩，供应量降幅超5成，网签成交量虽没下降，但也是主要来自拱北及橫琴的个别项目。

再来看看近几年办公产品的价格，从2016-2022年上半年的成交均价走势来看。

整体上，2016-2018年略微上涨后，便开始下行。

在近两年来，便出现了更大的降幅。

2021年办公产品的成交均价24401.14元/m²，较最高时的2018年，下降约18%。

而今年的上半年，这个数据再次大幅下降，环比降幅约19%。

由此可见，今年公寓市场的冷淡程度。

今年公寓市场，供应下降50%

今年1-10月，珠海办公产品供应仅有约20万m²，月均2万m²，不足2021年的50%。而且部分月份完全没有供应。

网签量也同样较低，共30.66万m²，也是不足2021年的50%。

而且今年的网签量主要是依靠个别项目的大批量房源集中网签支撑着整体的数据。

如10月，全市办公产品网签6.10万m²，其中奥园观山海及国维中央广场就占了近6成。

在价格方面，今年的1-10月中多数月份的的成交均价都低于20000元/m²，而10月更是达到了全年最低，仅有16489.5元/m²。

很明显，今年虽然仅过去10个月，但今年的各方面数据都大幅地落后于本已全面萎缩的2021年。

那么，过去遍地都是商办公寓项目的保税区，目前的情况又是如何？

保税区公寓，多数已停售或售罄

在过去，保税区曾有数十个商办公寓项目在售，目前多数已停售或售罄，但仍有个别在销售中。

今年，保税区仅有3个项目新拿预售证，分别是奥园观山海（672套）、汇道大厦（245套）、泰禾中央广场（169套）。

其中泰禾由于深陷债务危机而导致珠海泰禾中央广场一度停工，在距离上次取得预售证的4年后的今年10月10日，项目又取得新的预售证。

预售房源为1栋的商业及办公产品，均为大面积户型，办公产品面积约为160m²及220m²

但至今，这批房源仍没有成交记录。

在成交方面，网签最高的是龙光·玖龙汇、其次是奥园观山海及富力优派广场。

其中，奥园观山海已售罄。

龙光·玖龙汇目前仍在销售中，在售建面约为37-42㎡商办单位，均价约10000元/㎡。

文章开篇所说的总价37万入住现房，即是来自该项目。

富力优派广场目前商办产品在售B、C栋建面约102-134㎡单位，均价约17000-18000元/㎡。

结语

整体上，商办公寓市场热度在逐年下降，从数据来看，今年更是冷淡。

但部分项目没有选择躺平，仍在奋斗中，因为需求还在，毕竟公寓产品也有其独特的优势。

如面积小、总价低。另外，功能比较多，可用来自住、出租、办公、注册公司等。

但缺点也不少，首先产权年限短，公寓只有40年或50年，其次，首付比例高，转手税费也高，无法入户，没有学位等。

最重要的是，不能作为正常的住宅使用，如果用于居住，在水电使用等方面都比较麻烦。

因此，购买公寓时，也不能仅看价格，需综合考虑，根据自己的需求再决定。

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