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国企唱主角，0流拍，对未来珠海楼市有何影响？

随着11月25日两宗地块成功出让，11月土拍潮落下帷幕。

本月总共挂出11宗地块，仅有1宗调整出让时间，其余全部出让！

这次10宗地块分别位于北围（1宗）、十字门（1宗）、西城B片区（1宗）、湖心新城（3宗）、滨海商务区（2宗）、前山（1宗）和保税区（1宗），合计成交面积超36万㎡，揽金超90亿元！

虽说本次土拍潮仍是国企唱主角，且均以底价成交，但航空城、兴格等房企新面孔出现，还是颇为值得我们细说的。

从这次出让地块来看，体现在两点：

1、出让地块聚焦在珠海几大人气新城板块，进一步优化板块界面。而其中湖心新城供地相当踊跃，接下来还有8宗地待拍，此般密集的供地节奏，昭示着官方强力度打造的决心，有利于推动湖心新城价值提升。

2、持续打造板块刚性配套，提升宜居度。譬如北围、十字门地块喜提首个一级邻里中心，根据规划来看，将带来社区卫生服务中心、社区市民艺术中心、邻里管理服务中心、社区农贸（肉菜）市场、公交车站等功能，满足日常所需。

像滨海商务区、西城B片区均成功出让大体量地块，商业、学校、公园、城市道路等配套都进一步完善夯实，有助于提高片区内的居住属性。

下面，我们提取其中亮点。

北围、十字门喜提首个一级邻里中心

· 北围地块：22147/珠自然资储2022-19

由华发以总价13.34亿元、折合楼面价约11793元/平斩获。

该地块位于兴中路南、新湾五路东侧，即正方深悦湾北侧，华润置地广场东侧。

该地块占地52215.11㎡，计容总建筑面积≤113116.31㎡，规划容积率约 2.17 且＞1.0，限高80米，按照该基础指标推测，或作为一个改善产品面市。

区位优越，共享相邻项目配套的同时，更无缝衔接中学用地，以及连通市区和深中通道的快速路金琴快线，相当便捷。

同时，从地块规划来看，其将为北围带来一所18班幼儿园，一处商业，一个邻里中心和一个公园。值得一提的是，这也北围首个一级邻里中心。

根据规划，这处邻里中心将带来1处社区卫生服务中心、1处社区市民艺术中心、1处邻里管理服务中心、1处家庭综合服务中心、1处社区农贸（肉菜）市场、1处商业金融服务、1处残疾人康复托养所、1处公交车停靠站（港湾式停靠站）、1个公共厕所、1个邮政所以及1处社区体育公园。

结合北围近一年来地块出让记录来看，无论是今年两宗地块，还是去年的华润地块，皆是大体量、配套业态丰富的地块。

此外该地块自身配套丰富，未来菜市场、幼儿园、商业都在周边，加上华润置地广场、正方深悦湾所配建的小学、商业街等内容，生活非常方便。

随着几个项目的建成入市，将来整个片区将形成一个新的高品质居住社区。

· 十字门地块：22152/珠自然资储2022-20

由华发以总价5.29亿元、折合楼面价约12035元/平拿下。

该地块位于通航一路西侧、景秀二路南侧，毗邻华发琴澳新城四季半岛。从区位来看，步行可达十字门小学，周边居住氛围浓厚。

该地块规划“二类居住用地 一级邻里中心”，总计容积率建面≤43954.55㎡。

值得一提的是，地块还规划配建一处约1.23万㎡的一级邻里中心，并含不少于62个需集中布置的配套产权车位。

根据规划来看，一级邻里中心集社区农贸（肉菜）市场、社区卫生服务中心、社区市民艺术中心、家庭综合服务中心等功能于一体，将一站式解决居民的日常生活需求。

目前来看十字门已经成为珠海近年来新兴的居住片区，伴随着一级邻里中心等日常功能配套到来，该区域的配套完善程度也将提高。

高铁、商业、学校、会展、星级酒店群均在近距离范围之内，具有极高的上限，又有必需的刚性配套托底，整个片区是具备一定置业价值的。

至于邻里中心是怎样的，大家可以通过目前已开业的后环邻里荟（一级邻里中心），了解到大概。

进击的兴格，前山与航空城各下一城

其中西城B片区地块总价为21.96亿元，折合楼面价约9615元/㎡摘，前山地块总价为6.88亿元，折合楼面价约14625元/㎡。

值得一提的是，兴格是格力集团旗下聚焦城市更新、综合开发的全资控股企业，其在近几年的土拍和旧改市场上都十分活跃。

· 西城B地块

回到西城B片区地块，地块位于金湾区农垦路西侧、金淳东路北侧，位于西城B片区核心位置。周边有海伦堡、融创、中铁建、宝龙等项目。

区位优越，多元配套、道路、生态资源环伺，可谓集生态、全龄段教育、商业、交通于一体，舒适度适宜。

且片区早期拍出的项目多为“准现房”或接近完工状态，价值所见即所得，对于当下来说，较为稳妥，同样具备一定置业价值。

地块总占地面积9.3万㎡，计容积率总建筑面积≤228391.71㎡，体量庞大。规划容积率≤约2.45 且＞1.0，基础指标符合低密低容特征，因此后续大概率是作为一个改善产品面市。

另外据控规显示，住宅部分限高均为 80 米，按照2.8米层高计算，地块或将带来28层层高的高层产品，值得期待。

· 前山地块

前山地块则位于暨南大学旁，南面为前山市场、雅景花园；西邻世邦家居1号馆；东靠颐景山庄、板障山，区位颇为优越。

该地块用地面积15174.74㎡，总计容积率建筑面积为47041.20㎡，地块并不算大。容积率≤3.1且＞1.0，绿化率≥35%，限高80米。体量不大，但起拍楼面价相对较高。

从综合条件来看，该地块是主城中心区少有的宅地出让，地段的稀缺性预计将来同样受到购房者的追捧。

湖心新城，均由大横琴摘得

22136/珠自然资储2022-13的商住地块，由大横琴置业以6.64亿元拿下，楼面价约7010元/㎡。

22137/珠自然资储2022-14的纯住宅地块，由大横琴置业以4.57亿元拿下，楼面价约7651元/㎡。

22139/珠自然资储2022-16的纯住宅地块，由大横琴置业以7.99亿元拿下，楼面价约8094元/㎡。

值得一提的是，至今湖心新城已成功出让12宗地块。而在接下来十二月份，还有另外8宗即将出让，堪称今年珠海土拍市场的头号主角。

在凤凰君看来，湖心新城即将迎来腾飞。

一方面斗门区与大横琴集团、华发集团合作，计划总投资约710亿元，开发建设包含湖心新城在内的四大片区；另一方面官方更表示，“湖心新城内规划建设学校19所，未来5年，湖心新城将成为斗门区新增中小学最多的区域。”

再加上今年密集的供地，迹象表明，此举即是官方对板块充满信心，又是开发商也在用真金白银优化板块界面，为斗门许一个新的、更舒适宜居的高品质居住板块。

华发、航空城集团，首入滨海商务区

22138/珠自然资储2022-15，为“居住 商业 幼托”用地，由华发以13.1亿元拍下，楼面价约9848元/㎡。

22140/珠自然资储2022-17，为“居住 商务 商业“地块，由珠海市航城山海荟开发有限公司以5.49亿元拍下，楼面价约6766元/㎡。

值得一提的是，航空城集团也是近年来土拍市场的新面孔，其为珠海市唯一以航空航天产业为主营业务的市属国企，涉及航空产业、会展及文化旅游业、城市运营业、房地产综合开发业等9大业务板块。

集团旗下的航城地产（珠海第二城市开发有限公司）成立于1984年，是伴随着珠海经济特区共同发展的国企“老兵”，目前在售项目有位于金湾的航城山海荟。

看回地块，两宗地块体量较大，涵盖业态丰富。

由华发竞得的地块，这宗地块宗地面积54976.4㎡，计容总建筑面积≤133027.92㎡，紧靠白龙路，可以说是板块内最后一块大型滨海宅地。

与此同时，地块规划商业、12班的幼托用地，门口还有滨海公园绿地，居住环境非常优越。

另一宗由航城竞得的地块，则为板块内少有拥有商务性质的地块，整体计容总建筑面积≤81140.39㎡，地块规划二类居住、商务、商业、公园绿地等，非常丰富。

另外，该地块计划建设集航空航天产业孵化创新中心与航空产业办公总部为一体的复合型总部基地，生态 产 城的板块面貌正在逐步构建，值得期待。

保税区：22135/珠自然资储2022-10

由华发以5.63亿拍下，楼面价约14196元/㎡。

这宗地块位于珠海保税区宝怡路南侧、宝锦路西侧，紧邻万科琴澳传奇。

根据规划，地块计容积率总建筑面积≤39659.80平方米，其中商业建筑≤3%。并要求，地块商业功能配建停车位不得分割、转让或销售。

整体来看，保税区，为横琴外溢区域，并拥有优质的产业基底，同样具备一定的置业价值。

【最后】

本月的土拍正式结束，你怎么看待这次集中拍地呢？

在接下来十二月份，还将会有航空新城南拓区、湖心新城地块出让，这些地块最终会花落谁家，敬请期待~

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