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香山湖业主绷不住了！连夜降价↓30万，再↓100万...

风起扶摇直上，风去蓬山无路。

二手房市场的变化才是楼市的晴雨表。相比新房，二手房更能反映楼市真实行情。

特别是网红盘的魔幻行情，深挖背后的涨跌逻辑，对于我们买房或卖房，大有裨益。

近日，凤凰君统计了香山湖板块2021年-2024年二手房挂牌价和成交价变化。

发现尽管板块内看上去个别房源单价仍旧高昂，最高近7万/㎡。但整体相对此前已有所下滑，并且实际成交价多数低于预期，最低2.6万/㎡就有成交。

挂牌价最高降幅达12.2%

仅2盘挂牌均价上涨

香山湖板块，向来是珠海二手房市场的焦点，话题不断。

2023年9月，珠光里程业主带着765万的售价，单价约6.02万/㎡，杀入二手市场，引发市场热议。（→香山湖业主又狂了？不到1年，珠光里程，竟涨价200万？）

而短短3个月后，进入2024年，珠光里程二手房最低已降至5.19万/㎡。

虽然，相比该项目当年备案价，一手均价约4.3万/㎡，还是上涨，但从中也可看出业主着急“变现”的心。

▲图源：贝壳官网

而这仅仅香山湖片区的缩影。

凤凰君查阅了贝壳官网数据，发现从2023年6月开始，香山湖板块大部分小区二手挂牌价格已经逐渐回调。

在凤凰君统计的20个小区里，挂牌价同比上涨的仅有2个小区，降幅最高达12.20% 。

可以说，香山湖大部分业主的心态已经不稳了，开始打起价格战。

因为，不降价是真的很难“卖”，以降价幅度最大的清能思源府和明月山溪为例。

清能思源府，仅在2023年第一季度，卖出2套均价超4万/㎡二手房，此后一直“零”成交。

▲图源：贝壳官网

明月山溪，挂牌单价最高，约6.8万/㎡别墅，已经挂了3年。进入2024年，项目别墅单价最低已经降至5.4万/㎡。

而项目在2023年9月，唯一成交的一套别墅，单价才4.1万/㎡。议价空间之大，可想而知。

▲图源：贝壳官网

总体来看，进入2024年，香山湖各小区的业主，出货意愿已非常强烈。

可以预见，未来板块内的挂牌价，还将继续下降。

成交价最高降幅31.87%

仅6盘成交价上涨

成交方面，更是寒意十足。

据贝壳官网数据，2021年-2023年，成交价最高降幅达31.87%，仅有6盘成交均价上涨。

且上涨的6盘中，有3盘2024年成交价再下调3000-5000元/㎡。

以降幅最大的权英豪苑为例，2021年、2022年成交价还稳定在4万元/㎡，而2023年9月成交一套房源价格已降至27778元/㎡，调价次数达19次。

不得不说，眼下连香山湖业主卖房也着实不易，若想尽快出手，最方便快捷的办法便是在价格上让步了，降价卖房、以价换量。

▲图源：贝壳官网

写在最后：

一方面，香山湖二手房市场下行期很明显一个情况是，“买的怕买贵了，卖的怕卖亏了”，很难达到平衡点！

而这种拉锯战一开始，必然导致交易下滑、价格波动，同一个小区有人卖高有人卖低，价格波动很容易便会影响整盘价格下跌。

另一方面，楼龄较老的小区，在珠海大力推行名优校 模式，优质教育均衡化发展，学区价值被稀释。

且随着新房产品的迭代升级，传统普通一至两房户型的接盘群体更为萎缩，这些小区市场竞争力越来越低，处于领跌状态，成为区域房价下跌的急先锋。

因此，眼下香山湖二手房市场对于卖方本身并不友好，反而是买方市场，这个时候是能够捡到漏的，上半年肯定是买的机会点，总是会有人扛不住价格往下掉。

对于香山湖二手房市场，你怎么看呢？欢迎留言，一起讨论。

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