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额头冒汗！珠海住宅库存增速，全国第二！

近日（3月18日），易居研究院发布《百城住宅库存报告》。

凤凰君了解到，2月份珠海新建商品住宅库存面积同比增速为36%，在全国100个城市中，排名第二。

额头冒汗，这个第二，可意味着当前市场库存爆棚，供大于求啊！珠海人，你们今年都放弃买房了吗？

凤凰君要查数据了！

珠海的住宅库存到底是多少？去化时间要多久？让我们了解楼市库存的真相！

珠海的库存增速

来源于城市基本面较好

根据易居研究院报告显示，2 月份，全国百城库存规模同比增速较大的城市包括：上海、珠海、深圳、赣州、南通、马鞍山、韶关、岳阳、南昌和济南。

珠海库存增速，竟然和上海、深圳并列？是怎么回事？

▲截图自3月18日发布《百城住宅库存报告》

报告提出一个观点：

即库存增速高的城市，未必是滞销，而可能是新增供应多。反过来看，库存出现下降趋势的城市，也可能因土地市场偏冷清，新盘供应能力萎缩。

▲截图自3月18日发布《百城住宅库存报告》

而以上观点，在另一个数据中似乎得到印证。

在百城住宅存销排序中，珠海排在全国去化周期最低的10个城市中，住宅存销比仅为13个月。

凤凰君看了易居研究院的百城数据，感觉有点与实际感受相矛盾，我们找到珠海中原研究中心监测数据，再开扒！

库存

同比增长5.29%，去化周期约21.59个月

根据珠海中原研究中心的监控数据，截止2024年2月末，珠海全市住宅库存为363.35万m²（34131套），同比增长5.29%，环比增长1.12%。

按近6个月的去化速度计算，目前的库存去化周期约需21.59个月。

从这可以看到，珠海中原监控的数据，同比增长仅有5.29%，与《百城住宅库存报告》的36%对比，存在较大的距离。

主要原因可能是统计的数据来源不同，凤凰君认为，《百城住宅库存报告》统计的大概率以预售网中的预售与网签数据为主，而中原监控的是实时成交数据。

但是，不管增速如何，从近期住宅库存走势数据中，我们也不难发现，目前的珠海住宅库存量也的确在逐渐增高。

从上表可看到，截止2月末的库存量，是近1年来最高的，去化周期也基本是最长的。

不过，值得一提的是，这可能由于2月份属于传统的推盘淡季，楼市销量下降，库存有所积累所致。

所以凤凰君又翻看了近年来2月份的库存数据。对比可见，近3年中，珠海的住宅库存量实际相差不大。

但也不可忽视的是，今年2月，已经是近7年（同期相比）的住宅库存顶峰。

片区

斗门库存量最大，橫琴去化周期最短

看向各个板块的住宅库存量，截止2024年2月末，斗门的库存量最大，为110.10万㎡、10312套，约占全市的30%。

其次为金湾，库存面积为71.7万㎡，库存套数为7026套，占比约20%。

南湾（含十字门）与唐家的库存面积相差不大，分别为60.91万㎡及53.39万㎡。

保税区的库存面积最少，仅有1.56万㎡。

而主城区（新香洲、老香洲、吉大、拱北、前山）各板块的库存量也相当低，尤其是拱北及新香洲，均不到3万㎡。

在各片区去化周期方面，主城区的各板块相对较长些，如吉大的去化周期高居121.27个月。

但是，主城区的老香洲、吉大、拱北等板块，多为高端大面积产品，去化缓慢，也属正常。

其次，去化时间较长的还有高栏港、洪湾等地片区。

而去化周期最短的是橫琴，仅需2.33个月。

也即是说，按近6个月的去化速度计算，如果没有新增房源补充，大概在两个多月后，橫琴将出现断供的状态。

结语

总的来说，从珠海中原研究中心的数据可以看到，目前珠海的住宅库存，并没增长过高。

但是，目前的库存量也的确位于历史高位，去化周期较长。

随着2月传统淡季的过去，加上房贷利率来到历史低位，希望接下来市场销售的行情或许会有较大的改观。

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