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又到了喊话“存量房贷”下调的时候

每当月初，小鱼的手机上，比工资到账声先来的，是房贷扣款提醒。

小鱼是2020年买的房，口罩期间，他认为是一个不错的出手时机，等一切恢复了，房价可能又会上涨。

于是他当时以首套房5%利率，贷款买下了这套房。

后来的故事便是：

他与千千万万的存量房奴一样，成为楼市里最惨的那批人。

2024年“517新政”之后，珠海买房人可以享受3.35%的贷款利率，但是小鱼却还着3.95%的贷款（他的利率是每年5月1日变动，也就是他5月前，都仍然还着4.2%的利率

）。

他向凤凰君大吐苦水：

收入缩水的同时，不仅当初买房的房价比现在高20%，就连还房贷的利息也比现在高！

实在太扎心！

小鱼的悲伤，放在目前全国的存量房奴中，都是相通的。

近期，楼市出台了一系列的利好政策，其中就包括取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率的全国下限。

此举引发了全国多个城市纷纷响应，有的城市首套房贷利率降至3.1%起。

而珠海的二套房，甚至三套房利率，都可降至最低3.35%！

因此，存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距进一步扩大。

凤凰君的粉丝们也是坐不住，纷纷咨询存量房贷利率是否会同步下调：

凤凰君今天就这件事，为大家做个分析：

先上结论：个人认为，存量房贷利率，有机会降！

存量房利率能否下调？短期内难

首先看房贷压力更大的一线城市情况：

近日，有深圳市民向上呼吁要求降存量房贷。

对此，深圳三大部门，深圳市住房和建设局、人民银行深圳市分行、金融监管总局深圳监管局回复：

2024年5月29日之前发放的个人住房贷款，执行当时深圳利率下限政策。

相当于官宣：目前，存量房利率不调整。

珠海方面，由于首套房利率早已突破下限，为LPR-60BP，目前为3.35%。

因此，这次新政后，虽然珠海的首套房利率并没有变化。

但二套房利率由原来的4.15%可下降至最低3.35% 。

然而，珠海出台的新政同样没有提及到有关存量房利率的情况。

对此，凤凰君咨询了珠海部分银行，均表示目前没有存量房利率调整的消息。

如果存量房利率同步调整，每月能省大几百

在算账前，我们看看今年珠海房奴们的存量房贷利率变化情况。

首先看首套存量房利率。

今年2月20日，5年期以上LPR降至3.95%，截止5月20日，仍然维持不变。

因此，根据你的贷款时间，珠海目前首套存量房利率存在以下几种情况：

贷款时间在2023年1月前的：

如果你的“重定价日”是每年的1月1日，目前首套存量房利率普遍为4.2%或4.0%。

如果你的“重定价日”是2月20日后，分为两种情形：

1，目前还没到重定价日的，应为2023年9月25日调整后的利率，普遍为4.3%或4.2%

如下图这位粉丝，他的利率在2023年9月25日从4.85%下调至4.3%，而他的重定价日为每年10月10日，所以他目前的利率仍为4.3%。

2，已过重定价日的，利率应为最新的LPR或LPR-20bp，即3.95%或3.75%

如前文提到的小鱼，他的重定价日为每年5月1日，所以他的最新利率为3.95%。

贷款时间在2023年2月后的：

目前首套存量房利率普遍为lpr-60bp，即3.6%或3.35%；

再看二套存量房利率。

其实对于珠海而言，重要的是二套存量房利率。

毕竟2023年9月，各大银行已集中下调了首套存量房贷利率。

目前珠海的首套存量房利率，与现在的利率对比，差距基本在1%以内。

然而，前些年的二套房利率不少都在5%左右，甚至6%以上。

因此，目前仍以此前的二套房利率在还贷款的房奴们，与现在的利率就产生了非常大的差距。

以贷款100万，30年商业贷款等额本息计算。如果你是4.3%的利率，与现在的利率对比，月供仅相差500多元，利率总额相差约19.5万；

但如果你是6%的利率，与现在的利率对比，差距就明显增大不少，月供多了约1588元，利率总额多了约57.2万。

存量房的房奴怎么办？2个建议

目前，二套存量房利率暂时无法调整，这也让房奴们各出奇招。

除了常规的提前还款，还有转换成经营贷的方式。

当然市场也在帮大家“想办法”。比如提供先息后本的贷款方式，还有鼓励大家卖旧房买新房。

值得注意的是，有些是不可取的，如经营贷。虽然经营贷利率低些，但这是不合法不合规的，会面临断贷、抽贷、信用污点等风险。

另外，前所未有的是，近期，珠海部分银行推出了“先息后本”的还款模式。如建设银行、兴业银行等，可通过APP进行申请。

不过，需要提醒的是，“先息后本”虽然前期还款减少，但贷款期限及还款总额是不变的，因此，后面还款压力就会增大，会加大以后的断贷风险。

同时，随着此次政策明确首套住房公积金贷款利率的下调，不少存量房业主也希望将商业贷款转为公积金贷款。

但是，珠海市住房公积金管理中心近期回复市民时表示：珠海公积金中心无法再承担“商转公贷款”带来的巨量资金需求，暂不具备开展“商转公贷款”条件。

也即是说，目前珠海不可以实现“商转公”。

那么，存量房的房奴们剩下的办法，恐怕只有提前还款，或者卖掉旧房买新房。

目前，珠海各大银行基本都可接受提前还款，到个贷中心申请即可（具体请咨询你的贷款银行）。

然而，并不是每个人都有提前还款的条件，如果目前实在拿不出足够的资金提前还款，怎么办？

凤凰君建议：

1，如果你的还款压力不大，而且经过去年的调整后，你目前的存量房利率与现在的利率差距并不大，建议暂时还是不要有所行动，待观察未来的政策走向再定。

2，那就是卖掉旧房买新房。但目前的二手房市场并不理想，挂牌量高涨，短期内恐难成交。

不过，也可以试试新盘的“以旧换新”。目前，珠海已有超过20个楼盘，执行了“以旧换新”活动。

呼吁解放存量房奴，改善内需疲弱的现状

随着楼市调控的彻底松绑，在这波利率下调的浪潮中，越来越多的声音，开始呼吁金融机构能够同步降低存量房贷利率。

在凤凰君看来，降低存量房贷，不仅有利于房地产行业发展，更可以有效改善内需疲弱现状，有利于刺激经济发展。

1，释放存量房业主购买力，刺激消费

在当前的经济环境下，急需刺激消费。

所以，降低存量房贷利率，就可以通过降低居民经济负担来刺激消费、促进经济发展。

试想，房贷再降点，大家每个月又可以多点钱去消费。

相反，如果房贷利率一直高企，房奴们势必在消费行为上受到影响。

因此，减轻存量房业主的负担，其实更是促进经济运行及房地产市场稳定发展的一部分。

2，减少提前还款，稳定金融

不患寡而患不均。

由于背负差距越来越大的房贷利率，广大存量房奴不仅不敢消费，还在拼命存钱提前还款。

换句话说，只要人们手中有余钱，面对新旧利率差距持续加大，就会用存款来提前还房贷以减轻压力。

毕竟全国楼市多以存量房为主，如果出现大规模的提前还贷的情况，与稳定房贷规模的初衷是相悖的。

不单起不到“保持一定贷款杠杆”的刺激初衷，同时还可能威胁到金融稳定性。

3、提振市场信心，减少抛售

尤其是在前些年价格高位入手的业主，由于房价高，利率也高，导致目前总的供房成本非常高。

然而，买房时的房价已经无法改变，但是如果利率能够下调，也能在很大程度上缓解他们的压力。

如果他们现在负担过重，势必会低价抛售，甚至出现断供。

这样的情况下，人们对市场信心产生非常大的负面影响。

综上来说，我们希望存量房贷利率下调的消息早日到来！

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