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中原珠海横琴2024年楼市回顾及2025年前瞻 预估2025年价格或止跌回稳

2024年珠海楼市政策持续宽松基调，在政策多措并举利好促进下，楼市信心提振，激活市场交投，买家入市态度转好，成交同比止跌回升。踏入2025年，楼市走势将会如何，中原澳门及珠海横琴将对2024年楼市表现作全面回顾以及对2025年楼市作预测。

本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、珠海中原总经理龚慰宗先生、中原横琴区域副总经理陈瑞樊小姐主讲。

首先，由中原横琴区域副总经理陈瑞樊小姐回顾2024年横琴市况，她表示，横琴2024年全年网签成交量为4,995套（数据截至2024年12月31日，下同），较去年上涨约45%，占珠海市网签成交整体比例约15%。

其中住宅物业为横琴市场交投主力，据统计住宅物业网签成交2,497套，占横琴整体网签比例约50%。商业成交55套，占比约1%；办公成交则为822套，占比约16.5%。至于价格方面， 2024年前十月横琴楼市相对坚挺，呈现高位横行趋势，而后于年尾两个月不少项目年末降价促销，部分项目让利幅度扩大，导致横琴整体均价下挫，录得2024年均价约35,064元/平方米，较去年跌约14%。

数据源：珠海商品房预（销）售专网

2024年横琴最受欢迎区域为文化创意区，共计签成交2,133套，同比暴涨1185%，占横琴总成交比例约42.7%，以澳门新街坊成交居多，共网签1,733套高居该区榜首。其次中央商务区也受到不少买家喜爱，网签成交1,577套，同比下跌约19%，占比约31.57%，以华发横琴玺(荟)成交居多，共网签862套高居该区榜首。此外，科技研发区共成交602套，同比上升约92%，占比约12%，而综合服务区共计成交278套，口岸服务区共成交235套，国际居住区共计成交170套。

根据横琴中原数据库统计，2024年全年横琴市场成交以面积介乎80-100平方米以上单位成交居多，占总体成交达35.69% 。其次为面积60平方米以下的单位，约占20.47% 。主因横琴市场成交主力为住宅产品，其中成交主要集中于澳门新街坊、横琴荟横琴玺、横琴府等2-3房单位，这类产品价格适中，质量优越，能适应多元的家庭需求。而横琴寓及横琴口岸广场等小面积住宅单位也有不俗成交，带动小面积单位占比上升。

数据源：中原数据库

在2024年购买横琴物业的买家当中，以澳门区域买家居多，占比约48%其次为珠海买家，占比约21%，第三位则是省外区域买家，占比 约17%。 主因专供澳门买家的「澳门新街坊」配套陆续兑现并趋同澳门，持续吸引不少澳门买家陆续入场，交投量保持增加。另外随着二季度楼市解限购、降首付低利率以及“一签多行”等政策陆续出台，入市资金门坎降低，横琴物业吸引力增强，省外买家比例增大。

2024年3月横琴正式封关运行，粤澳深合区迈入发展新阶段，备受客户关注，市场投资热度上涨。紧接着国内自5月17日开始，楼市利好新政不断出台，如取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率，多地包括珠海横琴限购取消，首套房及二套房首付下降至15%，多项政策促进楼市止跌回稳。临近年底珠海横琴“一周一行”“一签多行”通关政策加持，买家入市横琴不发加速，带动横琴整体交投量上升。

2025年横琴市场预料将有11个项目入市或加推，将为市场提供约82.9万平方米供应量。其中将为市场提供约5.3万平方米商业供应，约56.2万平方米办公供应，约15.7万平方米住宅供应，约5.6万平方米文创供应。其中，口岸服务区预计新增1个项目，将提供面积约4.5万平方米供应量；中央商务区预计新增6个项目，将提供面积约54万平方米供应量；科技研发区预计新增2个项目，将提供面积约6万平方米供应量，高新技术产业区预计新增2个项目，将提供约18.4万供应量。

预料随着横琴一签多行的正式实施会造成极大良好影响，从近期一手成交去看10月份录77宗、11月份公布消息后反弹2.14倍达165宗、12月份比10月再升4.38倍达338宗，另外租赁市场更一盘难求，横琴住宅由人气不足从而一跃而起，相信2025年的变化更为巨大，值得关注。

珠海中原总经理龚慰宗先生回顾2024年珠海市况，他表示，2024年国家层面开启“史诗级”救市，5月、9月先后两轮政策托底市场，在中央政策指导下，珠海楼市政策持续宽松基调，从全面取消限购售，首付比例及房贷利息双降，再到11月底减征住房交易契税等，多措并举，提振楼市信心，激活交易，叠加珠澳“一周一行”、“一签多行”政策，加速珠港澳三地融合发展，对房地产市场产生积极影响。

回顾珠海2024年土地市场，珠海商品房用地供应继续缩减，全年仅成交4宗住宅用地，商业办公等用地均无成交。 2024年土地市场供需萎靡，其中工业用地成交335.26万㎡，成交比重超7成，商住用地成交比重仅约1成。全年成交4宗住宅用地均由国企（华发、大横琴）底价摘得，成交建筑面积约54.31万㎡，同比下降19.41%，成交总金额62亿，成交楼面地价16007.32元/㎡。

2024年珠海商品房新增供应同比微升，但仍处低位，整体市场持续以去库存为主；2024年全市商品房新增供应196.16万㎡（19728套），同比增长15.65%；其中住宅新增供应面积157.81万㎡（14831套），所占比重约8成，办公、商业及其他物业所占比重不足2成。

2024年珠海商品房市场成交低迷，网签量为近年来历史新低；2024年全市商品房网签257.24万㎡（33229套），同比减少17.09%，网签金额551.31亿元，同比减少24.87%，均价方面，全年网签均价约21431.99元/㎡，同比下跌9.39%。

数据源：珠海商品房预（销）售专网

2024年除办公网签量同比上升以外，住宅、商业及其他物业网签量较上年同期仍有不同程度的下跌，从成交比例情况看，住宅占77.52%，稳居签约主力，其次办公占14.05%，商业仅占3.39%。

2024年商品房TOP10房企总网签金额305.51亿元，占全市55%，其中华发全年商品房签约166.74亿元，夺得房企排行榜冠军。从TOP10项目看，华发横琴玺共网签48.77亿元，名列第一。

数据源：珠海商品房预（销）售专网

2024年珠海住宅市场销售不振，网签量价持续下行；2024年全市住宅网签199.41万㎡（18531套），同比下降20.12%；全市住宅网签均价约23141.85元/㎡，同比下降7.92%；斗门为主力交易区域，网签66.83万㎡（ 6341套），占全市33.51%，其次金湾网签37.44万㎡（3788套），占全市18.78% ；另横琴新区网签26.77万㎡（2497套），占全市13.43% 。

数据源：珠海商品房预（销）售专网

2024年珠海办公市场表现量升价跌，2024年全市办公网签36.15万㎡（4357套），同比增长26.83%；全市办公网签均价约16599.56元/㎡，同比下降7.34%；网签主力区域为横琴新区，网签7.46万㎡（822套），占全市20.64%，其次保税区网签7.18万㎡（ 751套），占全市19.86%，南湾网签7.10万㎡（ 1171套），占全市19.65% 。

2024年珠海商业市场表现量价齐跌，全市商业网签8.73万㎡（892套），同比减少5.07%；全市商业网签均价约24219.27元/㎡，同比下跌15.61%；斗门签约量大幅领先，共网签3.29万㎡（383套），占全市37.72%，其次南湾网签1.37万㎡（54套），占全市15.71% ，横琴新区网签0.72万㎡（55套），占全市8.23%。

2024年在鼓励住房“以旧换新”政策实施下，本地自住及置换需求有效释放，珠海本地客户占比明显提升，另在港澳居民“北上”热度的带动下，港澳客户的成交比例也有所提升，而广东省内其他城市及省外城市客户的成交比例则有所下降。据珠海中原数据库数据显示，2024年购买珠海物业的买家当中，以珠海本地买家居多，约占55%，较2023年提升16%；省外买家约占15%，较2023年成交比例下滑，但仍排第二位；第三位是香港买家约占13%，较2023年提升7%；澳门买家因澳门新街坊的入场，成交比例提升至10%，较2023年上升5%。

2025年珠海全市预计住宅总供应为498.96万m²，其中2024年末在售库存量为363.36万m²，占总供应的72.82%，2025年新增推新量约135.60万m²，占总供应27.18%。“去库存”仍是市场大势所趋。

受整体大环境不景气影响，2024年珠海全市成交量持续萎缩，同比跌幅约2成，第四季度虽在政策利好促进下，形势转好，客户预期改善，成交同比止跌回升，但升幅有限，难扭转全年跌势；“以价换量”仍是市场主流，全市房价持续下行；同时，由于市场流速缓慢，库存压力较大，年末住宅库存去化周期约21个月。

展望后势，2025年楼市发展定调:“止跌回稳”是首要任务。国家在2024年末全国住房城乡建设工作会议上指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳是2025年住房城乡建设工作的首要任务，未来政策端将会持续宽松，主要围绕释放需求及改善供给两个着力点展开。

加上2025年是“十四五”规划收官之年，也是为“十五五”良好开局打牢基础的关键之年，正是发展谋篇布局的时候，相信今年政策面将会迎来更多的利好支持，带动市场预期修复，助力全年成交止跌，但当下，市场仍存在不确定性，要全面实现回稳，仍有赖于宏观经济的修复程度和稳楼市政策的推进落实。

中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾2024年全国及大湾区市况，他表示，2024年，全国房地产开发投资约10万亿元，比上年下降10.6%，住宅投资约7.6万亿元，下降10.5%。

今年商品房销售面积、销售额同比降幅延续收窄态势，9月末以来房地产政策组合拳落地效果显现，10月市场出现积极变化，11月楼市交易更趋活跃，单月销售同比增速由负转正。新建商品房销售面积约9.7亿平方米，同比下降12.9%。新建商品房销售额约9.7万亿元，下降17.1%。

数据源：国家统计局

12月中原大湾区指数报96.93点，按月升0.6%，连升三个月，累积升幅达2.89%。四大中心城市，只有广州于12月录跌幅，深圳及香港与大湾区指数同步，连升三个月，澳门则连升两月。12个指数中，共4个录跌幅，幅度由0.17至1%，而8个上升的指数中，升幅由0.52%至8.07%不等。

数据源：中原数据库

2024年全年，中原大湾区指数录8.9%跌幅，大湾区指数已连跌三年，累积跌幅24%。12个指数，只有肇庆于2024年录得升幅3.6%，其余11个指数全面报跌，幅度由3.9%至16.7%不等，其中7个指数录得双位数跌幅，包括四大中心城市的澳门、深圳及广州，而香港指数是四大中心城市中跌幅最少的一个，2024年香港大湾区指数录4.3%跌幅。大湾区楼市于2024年呈现先跌后升的趋势。2024年初，经济复苏不似预期，各地政府于第三季推出救市方案，稳经济救楼市，于政府重拳救市下，大湾区楼市于第四季得以止跌回升，发展商亦以价换量。

至于港澳市场方面，2024年香港整体楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)录67,979宗，总值5,341.40亿元，较2023年的58,035宗及4,779.03亿元，分别上升17.1%及11.8%。整体买卖连跌2年后回升，宗数及金额齐创2021年96,133宗及9,178.38亿元后的3年高位。受惠2024年政府全面撤辣，放宽按揭，中央救市，减息周期开始等因素，楼市气氛转好，刺激成交增加。

2024年整体住宅楼宇买卖登记录53,099宗及4,543.56亿元，较2023年的43,002宗及3,892.47亿元，分别上升23.5%及16.7%。宗数及金额齐创2021年74,297宗及7,339.04亿元后的3年高位。一手私人住宅方面，2024年录16,861宗及2,082.2亿元，较2023年的10,682宗及1,310.7亿元，分别大幅上升57.8%及58.9%。宗数及金额同创2021年17,469宗及2,367.9亿元后的3年新高。反映2024年发展商减价促销新盘的策略奏效，带动一手交投反弹。

澳门方面，2024年4月中旬国内楼市全面撤辣，释放部分楼市购买力，多个发展商把握时机去库存，全年成交3,057宗，较2023年上升约百分之五。豪宅市场方面，中原数据库数据显示，去年2,000万以上的大面积物业、特色单位及别墅录得约58宗成交，较2023年同期成交约21宗，大幅上升276%，尤其在撤辣消息放出开始，短短3个月便成交了约26宗；全年平均成交呎价约8,088元，同比下跌约11%。

数据源：澳门统计局

过去几年澳门楼市一直由用家及首置客为主导，预计踏入2025年，在中央政府不断使出组合拳，要令楼价止跌回稳、振兴消费，及推出多项惠澳措施，包括「一签多行」、「一周一行」，将为本地经济注入新的增长动力，有助提振经济。当经济逐步复苏，也会为楼市带来正面影响，预料今年上半年减息效应浮现，而农历年前后，不少发展商有计划开售，相信会带动住宅成交量将较去年同期上升百分之十，约达3,500宗。

总结第一季度全国销售成交同比降幅年内最高，市场表现不及预期。一季度商品房销售面积同比下降19.4%，成交金额下降27.6%，降幅均为年内最高；第二季度4月份政治局会议之后去库存政策力度加大，首付比例降低至15%、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率、LPR；企业融资端，房地产融资协调机制建立并加快推进，白名单项目获批近万亿融资额度，“以旧换新”在主要城市全面铺展开来，并开始推动一二手房交易链条逐步恢复。4-6月新房销售面积同比降幅逐月收窄，6月份同比降幅更是只有14%，市场预期较年初已有明显改善，市场信心有所回暖。销售面积2.5亿平方米同比下降18.6%，降幅较一季度收窄0.8个百分点，销售金额同比下降22.7%，降幅较一季度收窄了4.9个百分点。

第三季度是行业传统淡季，销售面积较二季度下降10%左右，成交面积同比下降12.7%，降幅较二季度再度收窄了5.9个百分点。第四季度政策面明确“止跌回稳”，成交规模止跌回正。

9月末政治局会议定调未来发展方向，明确“严控增量、优化存量、提高质量”以来，中央层面持续放出重大稳市场有力增量政策，10月份国新办新闻发布会更是罕见地三度提及房地产，推动行业信心持续回稳，11月财政部降低契税、增值税、土地增值税，住建部扩大城中村改造范围，自然资源部提出专项债券资金收回收购存量闲置土地，12月政治局会议明确将执行适度宽松的货币政策，并再度强调“稳住楼市”。据住建部公布数据，10月、11月新房网签成交面积实现了连续两个月同环比双增长。就统计局数据来看，10月份新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，自2023年下半年以来，商品房成交面积实现了首度回正。

截至2024年全国各地出台政策超760条，政策出台数量已超2023年全年。自国内“‘5.17’、‘9.26’两轮重大举措落地前后，楼市政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、放松/取消限售、降低首付比例、降低房贷利率、取消普宅标准、优化限价、发放购房补贴、放宽购房契税等多个方面，行业资金面持续改善，迭加宽松货币政策减轻地方财政压力。

整体来看，当前需求端政策环境已达历史最宽松水平，2025年商品房销售有望企稳，预计全年面积、金额企稳回升机会大。而近几年，购房者的置业观念逐渐从“先上车，再置换”转到“一步到位”，四房户型因更强的功能性和适配性，可以匹配三代同堂、二孩三孩家庭等多种的家庭结构，迎合了购房者对长期稳定居住环境的需求；政策带动大面积产品市场份额增长。

据数据显示，30个重点城市3000万以上高端新房住宅2024年分别成交4356套同比分别增长65%、3000-5000万元58%涨幅、5000万元-1亿元97%涨幅、亿元豪宅同比倍增144%；另外二手豪宅吸引力不及一手，二手新增挂牌量下降；在成交比例上，一线城市，四房户型的市场份额持续增长，今年相比去年上升了5.1个百分点，达到27.9%（2022年为17.9%）。二线城市成交结构的变化主要集中在三房向四房的转换上，而四房户型的成交比例则上升了2.1个百分点达到28.4% （2022年为25%）。三四线城市对四房和五房及以上户型的偏好增强，四房成交占比较去年继续增加3.2个百分点至30.3%（2022年为22.4%）。

从成交面积结构看，主力110-140㎡产品市场份额保持稳定，与去年相比没有变化。面积更大的产品，即140-180㎡和180㎡以上产品成交占比同期分别增加1.1和0.6个百分点，这表明市场对于更大面积住宅的需求正在逐渐增加，相信未来数年、地段好、第四代设计及大户单位将主导市场。

过去 3 年，成交量只有以往的一半，主要原因在于，人口和经济增长都出现放缓。但细分成交量的构成，豪宅市场对应的需求是社会存量财富，即所谓“老钱”。这部分需求更重视资产的保值增值前景，这类人群考虑的重点是如何配置财富及长远价值；而中低端市场对应的是广大工薪阶层的居住需求，购房资金主要来自按揭贷款，决定因素是对未来收入的预期，与平贵及价值关系不大。

走势已定局，豪宅存量少资金足，刚需存量大前景迷惘。1.多数分布在城市中心区；2.户型偏大；3.开发商具有品牌效应——大型国央企和 TOP 系民企为主。

中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生总结整体市况，他表示2024年是楼市分水岭，利好房地产政策组合拳陆续出台，鼓励市民入市置业，助力市场去库存。

随着大湾区持续发展，港澳北上消费增加，珠海横琴楼市受惠多，令珠海除本地买家多外，港澳买家占比趋势提升，相信未来置业陆续增多。2024年上半年珠海横琴市场存货量相对多，价格逐步下调，吸引不少刚需买家入市置业，相信市场消化部分库存后，楼价将趋向稳定，预估2025年价格或止跌回稳，成交量逐步上升，整体楼市相对健康发展。中原看好珠海横琴后市发展，预计将于不同地区增聘人员，增加各个方面服务范畴，加强业务发展。

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