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所以珠海保税区退出，有什么利好？

日前，凤凰君曝光了海关总署发布的《珠海保税区获批退出》公告。

字少事情大，粉丝群问的最多的就是：意味着什么？

因为这个区域实在特殊，在不同的历史时期，它都有着鲜明的特点。

而保税区退区后，究竟会有什么改变？

凤凰君今日通过梳理发展脉络，以及采访珠海代理公司负责人、保税区的部分房企以及部分在保税区有物业的网友，多方面了解——「珠海保税区」。

为啥保税区退区，引关注？

首先要从保税区的特殊性说起。

珠海保税区由海关特殊监管区和非海关特殊监管区构成。

海关特殊监管区内主要有保税加工、保税仓储物流、国际贸易、展示展销等功能。区内企业在海关监管、外汇管理、税收等方面与非保税区相比享有一定的优惠政策。

非海关特殊监管区位于横琴北侧，重点布局高端商贸服务产业。

有人说珠海保税区是横琴的小弟，如果把它的发展与横琴的开发建设放在一起说，可能更直观。

横琴开发前（1996年-2006年左右）

在横琴开发前，保税区在香洲的边缘，说是“小透明”也不为过。

1996 年 11 月，珠海保税区经国务院批准设立，是珠江口西岸唯一的保税区。

1999 年 10 月，保税区正式封关运行，开始拥有海关监管宽松的备案制等优惠政策，境外企业和个人可设立多种机构，企业产品内外销比例不受限制。

2006年前后，珠海保税区招商引资迎来 “高光时刻”。一批优秀的外资企业入驻，如大家熟知的摩天宇航空发动机。

横琴启动开发，保十琴一体化发展（2009年-2020年左右）

2009年横琴启动，保税区也迎来了黄金发展期。

2013-2017年间，其GDP增长12.7%，与珠海“工业之脊”金湾区的增长值相仿。并拥有企业上千家，员工两万多人。

也是在这期间，保税区吸引了来自全国的开发商。

凤凰君的数据显示，保税区2015年土地供应同比上涨50%，2016年土地供应面积量达到近38.7万㎡。

▲保税区2014-2016年出让土地趋势（图@大家地产）

2017年-2018年，伴随横琴大开发以及产业转型，“保十琴”一体化区域建设启动，共同建设大桥经济区和珠海城市新中心。

这个期间，来到保税区的如富力、龙光、泰禾、碧桂园等房企纷纷动工。

根据资料，2017年一季度，保税区即有合计供应约136.7万㎡。比当时主城区21.68万㎡、横琴53万㎡的供应有过之而无不及。

▲2017年的保税区（图@凤凰君懂楼市）

值得一提的是，鉴于保税区在“年均增长幅度在12%左右尚处于起步阶段，以及琴澳加速融合、横琴超特区优惠政策而被边缘化”的局面，2015年珠海住建局对保税区重新规划。

主要是对工业和仓储物流用地收缩，一期以工业物流为主，沿南湾大道主轴两侧则为商业办公用地；二期以商贸、居住用地为主。

一期，即我们后来熟知的深受围网困扰的“商办项目”集中地。它的争论，源于2019年保税区发布的一条《商品房交易若干事项提醒》，其中指出：

保税区海关监管范围内仅设置保税区行政管理机构和企业，除安全保卫人员外，其他人员不得在保税区内居住。

实际上，根据凤凰君了解，保税区一期虽然空置率颇高，但不乏有长短租公寓以及酒店，并未执行“不得居住”的政策。

▲保税区现状

二期，则是以万科、华发为首的房企打造的居住以及生活配套。

2020年6月20日，华发竞得保税区综合用地，并由万科起笔，打造保税区首个住宅项目。

同时配建珠海华盛奥特莱斯・印象城，首师大附属幼儿园-启越幼儿园（已开学），为保税区带来颇为丰盛的配套。

横琴深合区挂牌后（2021年后）

2021年9月，横琴正式挂牌粤澳深度合作区。

2024年4月，珠海新一轮区域改革，原鹤洲新区（筹备组）管理范围“四分天下”，洪湾保税十字门北片区(含珠澳跨境工业区珠海园区)由香洲区管理；2025年8月，保税区正式获批退区。

从“保十琴”到“洪保十”再到“保税区退区”，保税区的功能和定位，可以说伴随着政策的变化以及城市发展的节奏，而不断在转型。

虽然在这过程中，充满了阵痛与波折。

▲珠海保税区的“门牌”，或将成为历史（图@珠海发布）

将与横琴、十字门形成会展金融商贸都市圈

其实保税区退区，并不是多么稀罕的事情。

2023年10 月30日，国务院正式批复同意广州保税区不再保留原有保税区的身份，进行整合优化，变为广州知识城综合保税区。

在完成保税业务清理、获批不再按保税区监管要求进行监管后，原保税区围网全面拆除，打造广州东部中心核心商圈，从单纯的保税功能区向综合商业文化区域转变。

展望未来，珠海方面的规划是：完善跨工区的功能，达到既可享受综保区有关政策，又可保留跨工区目前相关便利。

在保税区转型方面，也有如同广州综合保税区的方向，即进一步发挥区位优势，与合作区形成联动错位发展，促进与带动周边商贸服务业发展，与合作区、十字门形成旅游会展金融商贸都市圈。

▲保税区、十字门、横琴合作区黄金三角

那么，对房地产有利好吗？

驶入南湾大道保税区路段，你会发现，有很多条连接园区的小路，有的是路通，但是有围网拦住；有的路没通，但两头都留了接口。

保税区某商办项目的营销负责人A君跟凤凰君表示：我们项目算是在保税区运营的比较好的项目之一，但受制于围网的物理间隔，导致游客和住户都要绕路。

具体怎样的围网？请见下图：

▲保税区的围网（图源社交媒体）

A君认为，保税区“放开”后，地理位置优势，更加明显。

他也同时表达了“希望保税区相关部门尽快把物理围网拆除”的愿望，“毕竟没完成围网的拆除，这事始终是未完结”。

至于会否对保税区的商办市场有影响，他认为：

退出围网是好事，起码对这些业主算是有个交代。

▲保税区（旧图）

而万科琴澳传奇营销负责人则表达：

虽然万科在售项目琴澳传奇属于保税区二期，不受围网限制，但可以预见，退区后客户对保税概念会消退，接纳这个片区，对于片区的楼盘非常有利。

她认为保税区撤走后，作为整个珠海主城区最后一片开发区域，对面就是横琴，地方很宝贵。下一步肯定是整个片区联动横琴重新规划发展，未来10年的发展聚焦绝对在这个片区。

据了解，趁此利好，万科琴澳传奇将推出国庆提前购活动，单价19xxx元起，限时补贴首付8万起，上车万科精装3房2卫现房（限额3名）。

▲万科琴澳传奇区位航拍

世联行珠海地区总经理陈清虎先生认为，保税区退出，首先将对土地价值形成重构，区域内的资产的价值得以重估，具备想象空间。比如，可能将改变原有规划属性，工业用地转为住宅或商办用地。

同时，保税区当前房价显著低于主城区和横琴，退区后若与十字门、横琴连片开发，可能复制“前海-蛇口”模式，房价具有补涨空间。

其次，带来需求结构的变化，商办物业会受益。一方面，产业导入带动商办需求，金融、会展、科技企业总部入驻将推高写字楼需求，预计未来5年新增办公面积超50万㎡。另一方面，租赁市场活跃度提升、跨境商务人群增加，推动公寓、酒店式办公需求等。

中原横琴新区副总经理陈瑞樊女士也表示，从利好层面看，预估保税区将获得新发展潜力，主因十字门片区已基本开发完成，保税区仍有不少开发空间，相信未来开发重点将转移至保税区上。

她认为，保税区本身地理位置优越，是地处珠海最中间，加上交通方便，可以预见保税区未来将会是珠海的一个中心位置，包括城市中心及地理中心。

另外早前因保税区条件限制，该区域价格相对珠海其他区域而言偏低，若是买家想抄底的话，现时将优先推荐保税区物业，预估保税区价值或有提升。

凤凰君有话说

截止这个8月，保税区正式卸下曾经的历史使命。

对于业主而言，也有人表示虽然生活（如买菜）仍不方便，但是也有优点。比如离横琴只需过个隧道，非常方便。

而且从保税区到达十字门华发商都，也在5公里生活圈范围，商业需求基本满足。

▲十字门到保税区（图@万科琴澳传奇）

不管怎样，对于保税区来说，最暗淡的日子已经过去了。

当 “保税” 的标签不再是束缚而是过往发展的注脚，希望这片土地能真正融入珠海城市发展的脉搏，让居民在这里享受到更完善的生活服务，实现价值重生。

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