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香港连升，澳门价涨，珠海横琴表现如何？中原第三季度报告出炉

2025年第三季珠海楼市交投回稳，多项目推优惠措施促销，在低息及宽松购房政策下，买家入市较去年回升，呈现量升价跌态势。踏入第四季，楼市走势将会如何，中原将对2025年第三季楼市表现作全面回顾以及对第四季楼市作预测。

本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、珠海中原事业部总经理吴悦先生、中原横琴新区副总经理陈瑞樊小姐主讲。

首先，由中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾2025年全国及大湾区市况，他表示，2025年1-8月新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%。

新建商品房销售额5.5万亿元，下降7.3%，而首八月全国房地产开发投资6万亿元，同比下降12.9%；八月商品房待售面积为7.6亿平方米，比7月末库存量进一步减少317万平方米；而中原大湾区指数报91.97点，按月跌0.74%，其中近期最为活跃的香港录得连升两个月，成交宗数连续2季企稳逾二万宗，是2021年第四季后近4年以来再现。今年首9个月整体数字录57,392宗及4,329.03亿元，分别已达2024年全年67,979宗及5,341.4亿元的84.4%及81.0%。

一手私人住宅成交录5,633宗按季上升4.3%，此外截至八月底，香港新资本投资者入境计划录得超过1,900宗申请，若所有申请获批，预计将为香港带来约580亿港元资金；上月新一份施政报告内进一步放宽投资住宅类别成交价门槛及提升非住宅物业的计入上限后，9月内地人购房量再升17.5%达1304宗，金额高达135亿，预计效益将会持续有利楼市发展。

澳门方面第三季住宅市场数据表现理想，以实用面积计算平均楼价约7.8万/平方米，约5,072元/呎，高于第二季度约4,673元/呎上升9%；第一季度4,803元/呎升5%；上年第四季为5051元/呎，微升0.3%，价量皆高于过去三季，导致澳门市场开始出现「短走赚钱」个案，加上租金方面亦持续上升，按年全澳租金升3%。

数据来源：中原数据库

于9月减息后澳门住宅供楼利息约2.2-2.3%，租楼则约2.5-2.75%，商用物业贷款为2.5-2.8%，收租约3.5-4.5%，「供平过租」的情况趋增；预料减息仍会持续，总结金贵股高息平租升，澳门楼市有望跟随香港步伐，错过了上一波香港的朋友可以留意澳门。

总结前三季度以至金九银十销售成绩未如理想，压力将落在第四季度，加上近日住建部在新闻发布会上介绍住房城乡建设领域高质量发展成就。坚持因城施策，并通过下调公积金及商业贷款首付比例、利率，实施 “卖旧买新” 退税、契税减免、取消住宅分类标准，以及购房补贴等政策，降低购房成本。在政策推动与开发商的销售压力下，预计第四季度会是一个交投不错的季度。

珠海中原事业部总经理吴悦先生回顾2025年第三季珠海市况，他表示，第三季度珠海楼市踏入传统淡季，虽受高温天气及雨季影响，但买家上访及入市交投较去年上升，珠海整体楼市交投逐步回稳，呈现量升价跌态势。

珠海网签成交量共计6,676套，同比上升9.1%；价格方面，珠海全市第三季度均价约19,123元/平方米，同比下跌9.79%。

数据来源：珠海市商品房预（销）售专网、珠海中原研究中心监控

珠海商品房网签交易以住宅为主，成交比例约5成。第三季度珠海住宅物业共网签成交3,242套，占总网签量49%；商业共网签成交169套，占总网签量3%；办公共网签成交525套，占总网签量8% ；其他类型物业共计网签成交2,740套，占总网签量41%。

据中原数据库监控显示，90-120平方米的刚改住宅产品最为畅销。2025年第三季珠海住宅市场成交面积90-120平方米的单位占比约41%，其次是以面积介乎70-90平方米的单位，占总体成交约28%，主因第三季华发湾玺壹号、华发珠澳湾、中海寰宇天下等优质项目持续成交，叠加西区五洲东方墅、粤海拾桂府等主流项目凭借价格优势吸引买家入市，保持持续热销盛况，带动该面积段单位交投上升。

此外，住宅市场区域分化，热度不一。今年第三季度住宅成交集中在斗门、南湾及金湾，斗门共网签9.41万㎡，占比27.40%；其次，南湾网签6.35万㎡，占比18.50%；另唐家网签6.27万㎡，占比18.27%。

数据来源：珠海市商品房预（销）售专网、珠海中原研究中心监控

第三季度珠海住宅TOP10房企住宅签约46.71亿元，其中华发网签27.04亿元，稳居房企排行榜第一；从项目看，华发湾玺壹号通过多次推新及输出特价房等政策，促销效果显著，第三季度住宅签约4.84亿元，夺得冠军。

住宅库存方面，市场流速放缓，全市库存去化周期逐月延长，整体“去库存”压力较大。据中原监控数据，截止三季度末全市住宅库存约为327.87 万㎡，按近6个月去化速度，库存去化周期约25.15个月。

据中原数据库监控显示，2025年第四季珠海市场预料将有21个全新住宅项目入市，将为市场提供约33.64万平方米供应量。其中，西区占主力，共预计新增10个项目（金湾5个、斗门5个），将提供面积约16.51万平方米供应量；另主城区预计新增5个项目（新香洲3个、前山1个、吉大各1个），将提供面积约8.39万平方米供应量。

展望珠海第四季市况，从宏观层面看，自9月以来，楼市利好消息不断，深圳连夜松绑8区限购，开启新一轮救市，为楼市注入活力，与此同时，9月份部分民营开发商资金重组方案陆续公布并得到解决，提振行业信心。

从珠海市场层面看，预计珠海第四季将有21个住宅新盘将陆续入市，市场开盘推新节奏提速，房企出货意愿强烈，叠加经过近几年的松动调整，房价已经逐步见底，近期部分优惠力度大、价格实惠的项目均出现热销行情，前期观望的购房者相继入市置业，预计珠海楼市成交有望延续稳步上升。

中原横琴新区副总经理陈瑞樊小姐回顾第三季横琴市况，她表示，横琴2025年第三季度网签成交量为663套 ，同比跌约54%，占珠海市网签成交总体比例约为10%。

其中其他物业是横琴市场交投主力，共网签成交226套，占横琴总体网签比例约为34%；办公成交为219套，占比约33% ；住宅成交205套，占比约31%；商业成交13套，占比约2%。随着市场利好政策持续实行，横琴优惠措施吸引，商办产品保持交投，表明投资者对横琴信心较强，住宅方面，仍受限于供应量不足影响，市场交投量表现欠佳。价格方面，横琴2025年第三季度均价录得约20654元/㎡，主因受到商办及其他类型产品价格拉低影响，总体市场价格偏低。

数据来源：珠海市商品房预（销）售专网、珠海中原研究中心监控

2025年第三季度横琴最受欢迎区域为文化创意区，共计网签成交211套，同比跌约48%，占横琴总成交比例约32%，以港澳智慧城及横琴万象世界成交居多，分别网签100套、90套。其次中央商务区成交居二位，网签成交183套，同比跌约55%，占比约28%，以中交汇通横琴广场、横琴国际金融中心二期成交居多，分别网签54套、42套。此外，口岸服务区共计成交152套，同比上升223%，占比约23%，而综合服务区共计成交19套，科技研发区共计成交92套，国际居住区共计成交6套。

据横琴中原数据库统计，2025年第三季横琴市场成交面积100平方米以下单位占比约55%，主要是以面积介乎80-100平方米单位居多，占总体成交约37%，主因第三季澳门新街坊、横琴口岸广场及华发系住宅等优质项目持续成交，以项目自身质素高及优越地段吸引买家入市，带动该面积段单位交投上升。

据横琴中原数据库数据显示，在2025年第三季度购买横琴物业的买家当中，以珠海本地买家居多，占比约32%；其次为省外买家，占比约26%，第三位则是广东其他买家，占比约24%，澳门买家则占比约16%。主因横琴持续收到省外及广东其他区域买家青睐，多重政策利好，加上基建设施以及交通均逐步完善，因而吸引不少买家入驻横琴，加上澳门新街坊交投较早前相对下跌，因而澳门买家占比有所下降。

据横琴中原数据库统计，2025年第四季横琴市场预料将有4个项目入市或加推，将为市场提供约28.4万平方米供应量。其中将为市场提供约2000平方米商业供应，约18.9万平方米办公供应，约9.3万平方米住宅供应。

其中，中央商务区预计新增2个项目，将提供面积约17.9万平方米供应量；科技研发区预计新增1个项目，将提供面积约5万平方米供应量，高新技术产业区预计新增1个项目，将提供约5.7万供应量。

展望横琴第四季市况，预料横琴4.9米产品将陆续入市，预估办公产品将迎来一波利好，带动市场交投，价格或可以企稳回升状况。住宅方面相信将以公寓式住宅成交为主，价格上升幅度应不会太大，加上4.9米产品冲击，预料第四季住宅届时走势将与第三季持平。

此外，横琴二手住宅交投方面也将看好，主因横琴一签多行政策利好带动，不少买家期盼购入小区型住宅单位，但因横琴住宅新房市场供应不足影响，买家将目光投注在横琴二手住宅上，带动横琴二手交投量提升。

中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生总结整体市况，他表示，近期较多大湾区买家物色香港或者澳门住宅物业，主因香港施政报告改善投资移民政策，增强了内地买家于香港投资吸引力，带动香港住宅一手市场表现理想。此外，虽近期中美角力再起，但对整体经济市场表现影响波动不大，预期第四季市况，在政策支持力度足够情况下，房地产物业价格已下调至一定水平，相信将吸引不少刚需买家入市。

预估第四季或有利于房地产发展的政策出炉，估计市场成交量将较第二及第三季有所增多，但楼价依然承压，期盼维持平稳状态，利于恢复买楼人士置业信心。中原澳门及珠海横琴亦将增加新盘销售业务工作，与香港方面加强联动，推荐更多香港优质物业至内地投资者，希望将公司业务拓展至更大范围。

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